房產(chǎn)估價師理論與方法考點分析

時間：2024-09-20 13:29:18 房產(chǎn)估價師我要投稿

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2016房產(chǎn)估價師理論與方法考點分析

　　2016房產(chǎn)估價師考試將至，不知道大家的備考工作進行到哪里了?下面由yjbys小編帶來一套理論與方法部分的考點分析，希望能對大家有幫助。

2016房產(chǎn)估價師理論與方法考點分析

　　房地產(chǎn)的種類

　　1.按用途分類(10類)

　　居住房地產(chǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)

　　辦公房地產(chǎn)

　　旅館房地產(chǎn)

　　餐飲房地產(chǎn)

　　體育和娛樂房地產(chǎn)

　　工業(yè)房地產(chǎn)

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

　　特殊用途房地產(chǎn)

　　綜合用途房地產(chǎn)

　　2.按開發(fā)程度分類(5類)(掌握)

　　⑴生地——無基礎(chǔ)設(shè)施

　　⑵毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施+未拆遷

　　⑶熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施+場地平整可直接建造建筑物

　　⑷在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目(包括緩建工程)

　　【重點】

　　緩建工程也是在建工程

　　判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志，有無工程竣工驗收報告

　　現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用

　　【重點】熟地的類型(掌握)

　　平都是指場地平整，三通指水、電、路 ;五通指水(供水和排水)電、路再加上電信;七通再加上熱力和燃氣

　　某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是(　)元/平方米

　　A.98 　　　B.102　　　C.108　　　D.116

　　『正確答案』A

　　『答案解析』五通指水(供水和排水)電路再加上電信。上題為道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98

　　3.按實物形態(tài)分類(9類)

　　⑴土地——分為空地和有建筑物的土地

　　⑵建筑物——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物

　　⑶土地與建筑物的綜合體

　　■土地+現(xiàn)房

　　■土地+在建工程

　　⑷房地產(chǎn)的局部

　　⑸未來狀況下的房地產(chǎn)——期房

　　⑹已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆遷和完全損毀的房屋

　　⑺現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分

　　■建筑物的裝飾裝修部分

　　■不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價值減損

　　⑻以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)

　　⑼整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

　　4.按權(quán)益狀況分類20類

　　⑴“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征)　房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨所有，沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，無拖欠建設(shè)工程價款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。

　　⑵“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，如房改成本價購買的公有住房，以及經(jīng)濟適用房

　　⑶“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn)，以及農(nóng)村村民住宅等

　　⑷共有的房地產(chǎn)。共有包括：按份共有和共同共有。

　　處分共有房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　一般情況下共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。

　　共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。管理按約定，無約定的各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)。

　　⑸有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。

　　⑹有租約限制的房地產(chǎn)。

　　⑺設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。

　　⑻設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。

　　⑼有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。建筑工程價款包括為建筑工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約帶來的損失。

　　⑽已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

　　⑾被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　　⑿開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。

　　⒀房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。

　　⒁臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn)。

　　⒂違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。

　　⒃房地產(chǎn)的租賃權(quán)。

　　⒄地役權(quán)。

　　⒅房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

　　⒆房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。

　　⒇房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

　　5.按是否產(chǎn)生收益分類