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新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳
每年1至5月份，房地產(chǎn)企業(yè)異常忙碌，因為一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳又開始了!較其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。為了方便納稅人掌握房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的相關(guān)問題，YJBYS創(chuàng)業(yè)網(wǎng)結(jié)合實例對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳的相關(guān)政策進行解析。
新報表解讀及匯算清繳操作實務(wù)
2014年11月，國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類，2014年版)》的公告(國家稅務(wù)總局公告2014年第63號)出臺。對企業(yè)所得稅報表進行了全面修訂與調(diào)整。自2015年1月1日起，該報表正式施行，并于2016年1月18日對“所得稅年度納稅申報表”中的部分申報表進行了修改。修訂后的申報表主要體現(xiàn)出以下特點：
1、報表由原來的16張增加到41張，數(shù)量增多，信息量加大，整體內(nèi)容更加復(fù)雜;
2、報表結(jié)構(gòu)變化明顯，表中各項指標內(nèi)容變化較大，需要進行全新的定義與理解;
3、報表填寫的彈性原則加大，合理選擇填寫報表有助于提高清繳工作的效率。
為了使廣大房地產(chǎn)行業(yè)納稅人對新報表能夠正確理解、準確填報，順利完成2015年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作，特開設(shè)此次培訓課程。
此次課程，將選取一部分與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系密切的報表進行解讀與分析，并采取“輔導(dǎo)說明、政策分析、實務(wù)操作”相結(jié)合的教學方式來進行。能夠充分滿足廣大房地產(chǎn)行業(yè)納稅人回避稅收風險，維護自身合法權(quán)益的需要。
適合房地產(chǎn)行業(yè)老板、財務(wù)總監(jiān)以及各個階層的領(lǐng)導(dǎo)和專門從事財務(wù)、稅收工作的人員學習與參考。同時，此課程除了在收入、成本處理上以房地產(chǎn)行業(yè)政策為主、稅收優(yōu)惠部分(根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)需要)稍有省略以外(此部分可以根據(jù)需要適當調(diào)整)，其他部分全部按照企業(yè)所得稅通用政策講解，對房地產(chǎn)行業(yè)以外的其他行業(yè)照樣有較強的參考和指導(dǎo)價值，因此，它也是一門通用課程。
1、報表修改說明及其注意事項
2、報表填寫及其相關(guān)政策解析
《企業(yè)基礎(chǔ)信息表》
報表解讀：報表填寫事項、報表填寫原則和技巧。
《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》
新報表解讀：報表適用范圍、報表結(jié)構(gòu)內(nèi)容、報表信息來源、差異處理原則、直接填列項目。
《一般企業(yè)收入明細表》
(1)新報表解讀：非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)應(yīng)視不同情況分別處理。(2)稅收政策分析：完工產(chǎn)品確認的條件、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的組成、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的時間和方法、買一贈一的稅務(wù)處理。(3)案例分析：
【案例1】按揭貸款收入的稅務(wù)處理及報表填寫
【案例2】四種代銷模式的會計核算、稅務(wù)處理及報表填寫
【案例3】買一贈一業(yè)務(wù)銷售收入的計算與合理分配及報表填寫
《一般企業(yè)成本支出明細表》
(1)新報表解讀：與《一般企業(yè)收入明細表》相匹配。(2)稅收政策分析：房地產(chǎn)業(yè)成本與費用的劃分、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的計算。(3)案例分析：
【案例4】六項原則、四種方法在計稅成本確認與分配中的合理應(yīng)用與報表填寫。
【案例5】以兩種不同的非貨幣交易方式取得土地，土地成本的不同處理及報表填寫。
【案例6】“會計成本對象”與“計稅成本對象”區(qū)別在哪里，計稅成本如何讓確認，報表如何填寫。
《期間費用明細表》
新報表解讀：本報表的出現(xiàn)可能會改變企業(yè)會計核算的習慣。
【案例7】期間費用的確認及報表填寫。
《納稅調(diào)整項目明細表》
(1)新報表解讀：①根據(jù)其他附表填列的納稅調(diào)整事項。②需要直接填列的納稅調(diào)整事項：按權(quán)益法核算長期股權(quán)投資對初始投資成本調(diào)整確認收益、交易性金融資產(chǎn)初始投資調(diào)整、公允價值變動損益、不征稅收入、銷售折扣折讓和退回、業(yè)務(wù)招待費支出、與未實現(xiàn)融資收益相關(guān)在當期確認的財務(wù)費用……。(2)稅收政策分析：歷史成本原則;不征稅收入的界定;銷售折扣的處置;籌建期業(yè)務(wù)招待費的處理;統(tǒng)借統(tǒng)還利息、關(guān)聯(lián)方利息、非金融機構(gòu)及個人借款利息的處置、(3)案例分析：
【案例8】“按權(quán)益法核算長期股權(quán)投資對初始投資成本調(diào)整確認收益”的會計核算、納稅調(diào)整及報表填寫。
【案例9】與金融資產(chǎn)、金融負債相關(guān)的交易費用的會計處理、納稅調(diào)整及報表填寫。
【案例10】公允價值變動的會計核算、納稅調(diào)整與報表填寫。
【案例11】關(guān)聯(lián)方權(quán)益性投資、債權(quán)性投資的會計核算與借款費用的計算扣除、納稅調(diào)整及報表填寫。
【案例12】以售后回購、售后回租方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，融資費用的會計核算與納稅調(diào)整及報表填寫。
《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：填報視同銷售行為、銷售未完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù);廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費計算依據(jù)=主表第1行+A105010第1行+A105010第23行-A105010第27行.(2)稅收政策解析：視同銷售收入的確認、預(yù)售收入的所得稅處理。(3)案例分析：
【案例13】“本年新增預(yù)售收入”與“結(jié)轉(zhuǎn)至本年完工產(chǎn)品收入的以前年度預(yù)售收入”的納稅調(diào)整與報表填寫。
《未按權(quán)責發(fā)生制原則確認收入納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：填報會計上按照權(quán)責發(fā)生制處理、稅收上不按照權(quán)責發(fā)生制處理形成的差異;符合不征稅條件的政府補助本表不調(diào)整，在《專項用途財政性資金》(A105040)中調(diào)整。(2)稅收政策解析：權(quán)益性投資收益收入確認時間、利息收入確認時間、租金收入確認時間、特許權(quán)使用費收入確認時間、分期收款方式銷售貨物收入確認時間、政府補助收入確認時間。(3)案例分析：
【案例14】取得政府“土地返還款”的會計核算與納稅調(diào)整及報表填寫。
《投資收益納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：本表只反映稅會差異，不反應(yīng)稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠在“稅收優(yōu)惠”報表反映;只反映投資收益，不反應(yīng)投資損失，損失在《資產(chǎn)損失》報表反映。(2)稅收政策解析：投資資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)、投資持有收益的確認、投資處置收益的確認。(3)案例分析：
【案例15】投資持有期間，被投資單位實現(xiàn)利潤、宣告發(fā)放股利，投資單位的會計核算、納稅調(diào)整與報表填寫。
【案例16】投資轉(zhuǎn)讓所得、取得被投資企業(yè)清算所得的會計核算、納稅調(diào)整及報表填寫。
《專項用途財政資金納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：資本化支出形成的資產(chǎn)折舊、攤銷不在本表中反映，在A1050800中調(diào)整。(2)稅收政策解析：一般財政性資金的稅務(wù)處理，符合不征稅條件的財政性資金的稅務(wù)處理。
【案例17】取得符合不征稅條件的與收益相關(guān)的政府補助資金，到期前、到期后的會計核算、納稅調(diào)整及報表填寫。
《職工薪酬納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：填列所有薪酬類支出及其調(diào)整情況。(2)稅收政策解析：合理的工資薪金、工資薪金總額由哪些元素組成、職工福利費的列支范圍、補充養(yǎng)老保險補充醫(yī)療保險的扣除、臨時工工資的處理。
《廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費快年度納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：標題格式變化說明。(2)稅收政策解析：廣告費業(yè)務(wù)宣傳費扣除依據(jù)的新變化、籌建期間廣告費業(yè)務(wù)宣傳費應(yīng)如何扣除、關(guān)聯(lián)企業(yè)分攤的廣告費業(yè)務(wù)宣傳費是否允許扣除、廣告費業(yè)務(wù)宣傳費支出包括哪些內(nèi)容、廣告費業(yè)務(wù)宣傳費應(yīng)取得社么票據(jù)。(3)案例分析：
【案例18】企業(yè)“當年”和“以前年度”發(fā)生的廣告費業(yè)務(wù)宣傳費的何計算扣除、納稅調(diào)整及報表填寫。
《捐贈支出納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：稅法規(guī)定予以全額扣除的公益性捐贈不在本表填報。(2)稅收政策解析：公益性捐贈的范圍、公益性捐贈的標準、什么是公益事業(yè)、什么是公益性群眾團體。
《資產(chǎn)折舊、攤銷情況及納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：第41張表是哪張表。(2)稅收政策解析：企業(yè)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)、融資資產(chǎn)的稅務(wù)處理、搬遷資產(chǎn)的稅務(wù)處理、劃入資產(chǎn)的稅務(wù)處理、無形資產(chǎn)攤銷年限的特殊規(guī)定、政策性搬遷置換土地的稅務(wù)處理、長期待攤費的種類及攤銷年限的確定、開辦費的稅務(wù)處理
《資產(chǎn)損失稅前扣除及納稅調(diào)整明細表》、《資產(chǎn)損失(專項損失)稅前扣除及納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：投資損失屬于資產(chǎn)損失的一部分。(2)稅收政策解析：清單申報資產(chǎn)損失、轉(zhuǎn)向申報資產(chǎn)損失、貨幣資產(chǎn)損失、非貨幣資產(chǎn)損失、投資損失、其他其資產(chǎn)損失。
《企業(yè)重組納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：發(fā)生債務(wù)業(yè)務(wù)且選擇特殊性稅務(wù)處理的納稅人，重組日所屬納稅年度的以后納稅年度，也在本表進行債務(wù)重組的納稅調(diào)整;除上述債務(wù)重組所得可以分期確認應(yīng)納稅所得額的企業(yè)重組外，其他涉及資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)與會計核算成本差異調(diào)整的企業(yè)重組，本表不作調(diào)整，在《折舊、攤銷》(A105080)中調(diào)整。(2)稅收政策解析：企業(yè)重組的一般性稅務(wù)處理、企業(yè)重組的特殊性稅務(wù)處理、一般性處理與特殊性處理在適用中的區(qū)別、特殊性企業(yè)重組條件的新變化。(3)案例分析：
【案例19】企業(yè)以“債轉(zhuǎn)股“的形式進行債務(wù)清償，應(yīng)如何進行會計核算、納稅調(diào)整及報表填寫。
《政策性搬遷納稅調(diào)整明細表》
(1)新報表解讀：在班前完成年度及以后對損失分期扣除的年度填報。(2)稅收政策解析：政策性搬遷的適用范圍、政策性搬遷收入的確認、政策性搬遷支出的確認、政策性搬遷資產(chǎn)的處置、政策性搬遷所得(損失)的處理。(3)案例分析：
【案例20】取得政策性搬收入、發(fā)生政策性搬遷支出，在搬遷完成、未完成年度應(yīng)怎樣進行會計核算、納稅調(diào)整及報表填寫。
《企業(yè)所得稅彌補虧損明細表》
(1)新報表解讀：表中概念名稱有所調(diào)整。(2)稅收政策解析：可彌補虧損額的確認、彌補年限的確認、查增所得額彌補虧損的確認、企業(yè)重組中虧損彌補的確認、政策性搬遷彌補虧損的稅務(wù)處理。(3)案例分析：
【案例21】企業(yè)以前年度發(fā)生正常虧損，在以后年度應(yīng)如何確認并及時彌補，應(yīng)如何進行納稅調(diào)整及報表填寫。
《免稅、減計收入及加計扣除優(yōu)惠明細表》、《符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益優(yōu)惠明細表》(針對其他行業(yè)學員的需要，此處可以擴充到其他“稅收優(yōu)惠”明細表)
(1)新報表解讀：房地產(chǎn)企業(yè)涉及的免稅項目不多。 (2)稅收政策解析：①國債利息收入的稅務(wù)處理：國債利息收入的計算、國債利息收入確認的時間、國債利息收入的免稅規(guī)定;②國債轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)處理：國債轉(zhuǎn)收益(損失)的計算、國債轉(zhuǎn)讓收入確認的時間、國債轉(zhuǎn)讓成本的確定、國債轉(zhuǎn)讓損益的稅務(wù)處理;③取得地方政府債券的稅務(wù)處理;④殘疾人工資加計扣除;⑤免稅的權(quán)益性投資收益;⑥企業(yè)清算、撤回或者減少投資取得被投資單位資產(chǎn)的稅務(wù)處理;⑦以股權(quán)溢價轉(zhuǎn)增股本的稅務(wù)處理。
《境外所得稅收抵免明細表》、《境外所得納稅調(diào)整后所得明細表》、《境外分支機構(gòu)彌補虧損明細表》、《跨年度結(jié)轉(zhuǎn)抵免境外所得稅明細表》
(1)新報表解讀：表中各項的含義。(2)稅收政策解析：境外所得、已在境外繳納的所得稅稅額、抵免限額、直接抵免、間接抵免、實際虧損額的計算、非實際虧損額的計算、境外所得稅抵免建議計算方法。(3)案例分析：
【案例22】境外長期股權(quán)投資虧損彌補、所得稅抵免計算，以及納稅調(diào)整和報表填寫操作實務(wù)。
《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)年度分攤企業(yè)所得稅明細表》、《企業(yè)所得稅匯總納稅分支機構(gòu)所得稅分配表》
(1)新報表解讀：匯總納稅申報的作用。 (2)稅收政策解析： 跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)的范圍;跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)的所得稅管理辦法;就地預(yù)繳企業(yè)所得稅的企業(yè);不就地預(yù)繳企業(yè)所得稅的企業(yè);總機構(gòu)分攤所得稅額、財政集中分配所得稅額、總機構(gòu)所屬分支機構(gòu)分攤所得稅額的計算比例和計算方法。(3)案例分析：
【案例23】匯總納稅企業(yè)分攤預(yù)繳稅款、分攤匯算清繳稅款計算與報表填寫操作實務(wù)。
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