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商品房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
商品房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告怎么寫(xiě)?以下是一份經(jīng)典的商品房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告模板，大家可以作為參考!
前言
XX年以來(lái)樓市經(jīng)歷了一輪大起大落,商品房銷售峰點(diǎn)分別在XX年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷則主要在09年下半年。一方面,2013由于股市觸底致使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷;另一方面,國(guó)內(nèi)為抑制房?jī)r(jià)不理性上漲,政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應(yīng)政策刺激過(guò)度下行的樓市,使得09年房地產(chǎn)市場(chǎng)未像預(yù)期那樣步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期,需求方即時(shí)走出觀望,09年積壓的銷售潛力迅速推動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪銷售高峰,房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。
自2013年下半年起,多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)商品房的銷售,采取帶看房團(tuán)看房的方式而非像XX年商品房銷售火爆時(shí)期一樣坐等購(gòu)房者前去案場(chǎng),此后多家房地產(chǎn)媒介開(kāi)通了看房直通車,拉攏大批量的客戶集中到樓盤案場(chǎng)看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng),以此激發(fā)客戶的購(gòu)房信心。那么消費(fèi)者需求情況究竟如何?對(duì)此,筆者采集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團(tuán)的部分消費(fèi)者需求調(diào)查問(wèn)卷,并對(duì)此進(jìn)行了分析。
為了更實(shí)際的體現(xiàn)目前無(wú)錫購(gòu)房主體的需求情況,筆者采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份,調(diào)查對(duì)象全部為準(zhǔn)購(gòu)房客戶,購(gòu)房目的包括購(gòu)買婚房、改善性住房、投資性購(gòu)房(出租、轉(zhuǎn)售)等,并且根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺(tái)有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù),從供需兩方面來(lái)說(shuō)明無(wú)錫商品房市場(chǎng)購(gòu)買群體現(xiàn)狀。
第一部分 調(diào)查報(bào)告主體內(nèi)容分析
購(gòu)房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購(gòu)房目的傾向于剛性需求,并且多數(shù)為首次置業(yè),可接受房?jī)r(jià)范圍一般在30-50萬(wàn)元之間,在購(gòu)房決定性因素中首要考慮的為房?jī)r(jià)因素。置業(yè)者意向購(gòu)買高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi),面積段分布以80-143.999平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等,而較低程度的去注重會(huì)所等商務(wù)設(shè)施。
從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,影響購(gòu)房者購(gòu)房的決定性因素中最為主要的因素為房?jī)r(jià),86.5%的看房者會(huì)考慮房?jī)r(jià)因素;其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。
商品房?jī)r(jià)格變化
上海商品住宅市場(chǎng)
價(jià)格異常堅(jiān)挺。
在房地產(chǎn)調(diào)控政策被調(diào)整、國(guó)際金融和航運(yùn)兩個(gè)中心被冊(cè)封、浦東擴(kuò)區(qū)、大虹橋開(kāi)發(fā)規(guī)劃和世博會(huì)在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場(chǎng)價(jià)格明顯上漲勢(shì)頭已經(jīng)整整維持了一年。新房如此，存量房也如此;銷售價(jià)格如此，租賃價(jià)格也如此。這種不回頭的價(jià)格走勢(shì)毫無(wú)疑問(wèn)將挺入2013年。只有討論這種價(jià)格上漲幅度是大是小才具有實(shí)踐意義。
二、供給明顯不足。
由于前些年的某些錯(cuò)誤調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了上海和全國(guó)的土地供應(yīng)、房屋在建規(guī)模和竣工總量的萎縮。當(dāng)需求釋放的時(shí)候，供給不足的問(wèn)題日顯突出。上海商品住宅的可銷售量和每個(gè)月的實(shí)際銷量之間的數(shù)額，至今未得到良性改善，一直處于緊運(yùn)行、緊平衡過(guò)程，已成為推動(dòng)價(jià)格上漲的又一動(dòng)力。加大土地供應(yīng)和市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求存在著一個(gè)巨大的時(shí)間差，遠(yuǎn)水難解近渴。現(xiàn)實(shí)趨勢(shì)是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會(huì)形成市場(chǎng)價(jià)格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結(jié)果。
三、成交慣性延續(xù)。
相當(dāng)一批人認(rèn)為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標(biāo)志著市場(chǎng)不接受高房?jī)r(jià)及其快速上漲，下一步將導(dǎo)致拐點(diǎn)的出現(xiàn)。實(shí)際情況是上海商品住宅需求并未減少，而是因?yàn)樯唐纷≌┙o不足而導(dǎo)致成交量稍遜。下半年幾個(gè)月的市場(chǎng)成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點(diǎn)，但遠(yuǎn)比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2013年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續(xù)。“十一”放假期間上海房展會(huì)成交均價(jià)、成交總價(jià)、成交套數(shù)都高于今年5月份和去年的房展會(huì)，四天展會(huì)涌進(jìn)了13萬(wàn)人(這種高流量展會(huì)在上海只有兩年一度的車展和書(shū)展可以超過(guò))。這樣的顯赫成就依然被媒體稱作為“房?jī)r(jià)高，老百姓在觀望”。
四、低端帶頭走高。
下半年以來(lái)，上海低端房屋的銷售和租賃非常活躍，各板塊價(jià)格指數(shù)漲幅都比較平均，上漲的區(qū)域也開(kāi)始擴(kuò)大。與上半年高端市場(chǎng)的積極表現(xiàn)形成明顯反襯。上海存量商品房市場(chǎng)占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山。一些區(qū)縣如浦東新區(qū)，存量房交易遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增量房交易;一些區(qū)域存量房交易價(jià)格和增量房交易價(jià)格不分伯仲;存量房同樣是上海商品房投資市場(chǎng)的主要組成部分。
五、后市繼續(xù)看好。
只要經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還不穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)需要房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。即便明后年我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)地挺好，也不可能再出臺(tái)像前幾年那樣的全國(guó)一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策。充其量哪個(gè)地方有問(wèn)題，哪個(gè)地方采取相應(yīng)的措施而已。實(shí)踐已經(jīng)表明，較快增長(zhǎng)的商品住宅市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有帶來(lái)社會(huì)的不穩(wěn)定，因?yàn)槌鞘兄卸鄶?shù)人都有了產(chǎn)權(quán)房屋，老百姓住房占了家庭財(cái)富的一半。也沒(méi)有給國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成全局性波動(dòng)，反倒是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重滑坡時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)是拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)城市上海，2013年其房地產(chǎn)成交量和市場(chǎng)價(jià)格都將走在中國(guó)各城市的前列，保持著高位運(yùn)行
09年9月西安各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)
從本月各城區(qū)物業(yè)在售均價(jià)走勢(shì)圖中可以看出：普通住宅類物業(yè)仍然是城內(nèi)區(qū)的價(jià)位最高，稀缺性和商業(yè)繁華以及產(chǎn)品本身特點(diǎn)是撐起城內(nèi)區(qū)價(jià)位的主因;其次是城南區(qū)普通住宅類的在售均價(jià)，本月繼續(xù)上漲，區(qū)域內(nèi)高檔住宅的推出和稀缺地段上產(chǎn)品的推出是本月城南區(qū)在售均價(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力;而高新區(qū)在售均價(jià)僅排名第三，本月高新區(qū)雖推出不少新品，但在定價(jià)方面，新項(xiàng)目都較為保守，優(yōu)惠幅度均較大，在一定程度上拉低了區(qū)域內(nèi)整體房?jī)r(jià);其他城區(qū)本月普通住宅在售均價(jià)也呈上漲的態(tài)勢(shì)，但幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于6、7月份，可見(jiàn)為了在09年最后的黃金月，房企在定價(jià)方面還是較為保守的。
商服用房類物業(yè)本月各區(qū)在售價(jià)格除城內(nèi)區(qū)漲幅較大外，其他城區(qū)上漲幅度較前兩個(gè)月均略有減少，目前城內(nèi)區(qū)和城西區(qū)有綜合商業(yè)體成交外，其他城區(qū)仍是以社區(qū)底商為主要成交對(duì)象，因社區(qū)底商成交的不固定性影響商服用房的銷量呈上下大幅震蕩。
寫(xiě)字樓類物業(yè)本月高新區(qū)繼續(xù)獨(dú)占前五強(qiáng)，仍然占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，從本月寫(xiě)字樓成交數(shù)據(jù)來(lái)看，除了城北區(qū)在售的天地時(shí)代廣場(chǎng)和海璟藍(lán)寓外，其余都是高新區(qū)的項(xiàng)目，高新區(qū)良好的辦公環(huán)境和投資環(huán)境是寫(xiě)字樓市場(chǎng)得以發(fā)展的主因。
主要原因
(一)成本推動(dòng)。普通商品房?jī)r(jià)格是由成本、利潤(rùn)和稅金三個(gè)部分組成，而成本占整個(gè)價(jià)格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項(xiàng)。從1997年至XX年年一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%;建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%;公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%;附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用的提高，企業(yè)利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)8%雖然沒(méi)有改變，但因利潤(rùn)提取是隨成本基數(shù)計(jì)提的，利潤(rùn)也水漲船高。
(二)市場(chǎng)拉動(dòng)。房?jī)r(jià)的高低從某種意義上折射出這個(gè)地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，1996年xx地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)民人均收入2845元/年，到XX年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿足于原來(lái)的一般化住房標(biāo)準(zhǔn)和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進(jìn)，他們會(huì)把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場(chǎng)滿足了群眾的需求。
(三)人為炒作。一是受外界影響。國(guó)家近幾年來(lái)雖然提出了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的措施，但從客觀來(lái)看，房?jī)r(jià)是目前刺激和推動(dòng)gdp增長(zhǎng)的最主要因素，因此，說(shuō)實(shí)在,誰(shuí)都不愿看到房?jī)r(jià)有明顯下降，中央政府強(qiáng)調(diào)“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價(jià)拍賣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中收取大量的資金用于城市建設(shè)，因此，地方政府更多的是希望以房?jī)r(jià)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尋求發(fā)展政績(jī);一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也以“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),有市場(chǎng)就應(yīng)隨意發(fā)展”為口號(hào)，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機(jī)謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生一定的恐慌心理，趕漲買漲，造成房?jī)r(jià)總體上揚(yáng)。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購(gòu)房消費(fèi)者因缺乏對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)信息的掌握，只能輕信房屋銷售商、輕信廣告和社會(huì)上的傳聞，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現(xiàn)在房地產(chǎn)，還表現(xiàn)在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導(dǎo)，使群眾對(duì)其價(jià)格運(yùn)行的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營(yíng)造了一個(gè)巨大的市場(chǎng)。
(四)收費(fèi)混亂。一是重復(fù)收費(fèi)。在商品房?jī)r(jià)格中，水電增容、防盜門、配套設(shè)施等費(fèi)用已包含在房?jī)r(jià)的成本中，但開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷售時(shí)又向購(gòu)房戶每戶收取XX—4000元，用于水電增容，防盜門及各項(xiàng)配套設(shè)施。二是擅自提高樓層差價(jià)。通過(guò)向購(gòu)房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價(jià)代數(shù)和大于零，而達(dá)到變相漲價(jià)的目的。三是搭車加價(jià)。強(qiáng)行為購(gòu)房戶購(gòu)置熱水器、防盜門等，如熱水器進(jìn)價(jià)1000元/臺(tái)，售價(jià)1300元/臺(tái)，防盜門進(jìn)價(jià)750元/扇，售價(jià)1000元/扇，從中謀利。四是車庫(kù)、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購(gòu)房戶預(yù)收款利息也不沖減購(gòu)房款。五是截留政府規(guī)費(fèi)。有的開(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬(wàn)平方米，從而達(dá)到少解繳政府規(guī)費(fèi)目的;有的巧立名目，擅自提高規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如規(guī)定收取57元/㎡，實(shí)際收取72元/㎡。六是其它價(jià)格違規(guī)問(wèn)題。如不明碼標(biāo)價(jià)，模糊標(biāo)價(jià)，明碼虛價(jià)，不報(bào)價(jià)等等，這些問(wèn)題主要是開(kāi)發(fā)商利益的驅(qū)動(dòng)。XX年、XX年物價(jià)部門對(duì)該市房地產(chǎn)價(jià)格專項(xiàng)檢查中，很快就初步查出價(jià)格違法金額XX余萬(wàn)元。
一是供給有保障，民間存房多。據(jù)調(diào)查，XX—XX年xx市商品房竣售比為79%，其中，普通商品房XX—XX年竣工60.8萬(wàn)㎡，銷售52.6萬(wàn)㎡，竣售比為86%，XX年底,積存空置普通商品房9.2萬(wàn)㎡，占當(dāng)年竣工普通商品房面積的39%，從購(gòu)房戶采集信息情況看，自用房占70%，租用占12%，其它(含轉(zhuǎn)售)占18%。這深刻說(shuō)明購(gòu)房者只有一少部分是為改善居住條件，更多的是用于炒賣和出租等，因?yàn)榫揞~利益的誘惑，隨著開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)，房屋的竣售比會(huì)越來(lái)越低，空置率會(huì)越來(lái)越高，同時(shí)，改善生活條件后的二手房也將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房?jī)r(jià)漲幅必將降低。
二需求將放緩，開(kāi)發(fā)持續(xù)熱。XX—XX年，市區(qū)共竣工普通商品房81萬(wàn)㎡，其中XX和XX年兩年共開(kāi)發(fā)51.4萬(wàn)㎡，占XX—XX年6年總量的58%，按90㎡/戶(三口人家)居住條件計(jì)算，可容納5667戶，17000人。平均每年銷售2800多套，安置8500人。而XX年該市全市(含城區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn))人口自然增長(zhǎng)率為-1.2%，城區(qū)人口同比增長(zhǎng)也僅0.02%(XX年為12.4萬(wàn)人)，據(jù)調(diào)查，XX年底政府已儲(chǔ)備商品房用地200萬(wàn)㎡將進(jìn)行出讓，可建成90㎡/戶(三口人家)的住宅XX0套，按xx每年可銷售4000套計(jì)算，可持續(xù)銷售5年，再加上每年近1000戶二手房要流入市場(chǎng)，xx每年將會(huì)有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每戶三口人計(jì)算，可安置75000人，而xx目前含開(kāi)發(fā)區(qū)僅有15萬(wàn)人。隨著地區(qū)城市化進(jìn)程的不斷深入，住宅、商業(yè)等用地還將會(huì)繼續(xù)規(guī)劃投放，供大于求的買方格局已經(jīng)形成。
三是宏觀有調(diào)控，房?jī)r(jià)形勢(shì)穩(wěn)。在謀求快速發(fā)展的同時(shí)，國(guó)家也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到發(fā)展的“平穩(wěn)和可持續(xù)性”,因此，為防止房地產(chǎn)泡沫的形成，國(guó)家也開(kāi)始出臺(tái)措施，控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。隨著“國(guó)八條”、“國(guó)六條”的頒布，也充分顯示了中央政府對(duì)控制房?jī)r(jià)的愿望，大家對(duì)此要充滿信心，xx地區(qū)的房?jī)r(jià)綜合水平上漲會(huì)有所遏制，少部分樓盤因確實(shí)成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房?jī)r(jià)只能保持現(xiàn)狀，少部分房?jī)r(jià)會(huì)有下降趨勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格大部分將會(huì)穩(wěn)中有降。
五、對(duì)策與建議
(一)認(rèn)識(shí)上要有高度。 (二)公開(kāi)房?jī)r(jià)成本。 (三)加大政策宣傳。 (四)加強(qiáng)宏觀調(diào)控。一 (五)加大查處力度。(六)做好成本監(jiān)審。
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