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物業管理企業“營改增”應對與稅務籌劃
“營改增”政策是中國稅制的一次重大變革，“營改增”將會給物業管理企業帶來很大的影響，有利有弊。能否享受政策的紅利取決于物業管理公司自身的能力和水平。
如何根據行業特點，為行業管理者決策提供方向性指引，為財務部門積極應對稅制轉變做好準備?如何適應“營改增”稅制改革，進行合理的稅務籌劃，降低稅負，實現企業價值最大化?這是當前物業管理企業面臨的現實問題。
由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，我們從一般納稅和小規模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業管理公司的影響。在“營改增”前，物業管理公司實行營業稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業管理公司作為現代服務業，稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。
(一)“營改增”對于一般納稅人的物業管理公司稅負的影響
對于一般納稅人來說，當期應繳納的增值稅額==當期銷項稅額—當期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業稅相比，“營改增”后企業適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業的稅收負擔。
但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔。“營改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業具體實際情況加以分析。
假設物業管理公司(一般納稅人)收取的物業費為A，假設只考慮營業稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A：
進一步分析可知，若進項稅額<0.006a，則“營改增”后企業的稅負額將上升，若進項稅額>0.006A，則“營改增”后企業的稅負額將下降。
如，一個年物業服務費100萬元的物業項目：
因當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額得知，若進項稅額為0.6萬元時，應繳納的增值稅額為5萬元。與原按照5%的稅率征收營業稅相比相等，若進項稅額>0.6萬元(0.006A)，為1萬元時，繳納的稅額為4.6萬元，小于應繳納的稅額5萬元(0.05A)，則“營改增”后企業的稅負額將下降。同理，若進項稅額<0.6萬元(0.006A)時，“營改增”后企業的稅負額將上升。
換另一個角度分析，假設某物業管理公司(一般納稅人)年營業額為X，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006>0.006X，則“營改增”后企業的稅負額將下降。
(二)“營改增”對小規模納稅人的物業管理公司稅負的影響
對于小規模納稅人來說，“營改增”之后，小規模納稅人當期應繳納的增值稅額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規模納稅人來說，稅負大大下降，企業的收入和利潤將會得到進一步的提升。
(三)稅負臨界點分析
稅負臨界點即企業在選擇一般納稅人還是小規模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。
假設物業管理公司銷售額為a，進項稅額為b：
若一般納稅人與小規模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當企業進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規模納稅人，稅負相等。
(四)“營改增”對物業管理公司財務管理工作的影響
“營改增”之后，物業管理公司將納入到增值稅體系當中，這將促使物業管理公司不得不更加規范自己的財務管理制度，根據經濟和政策發展的要求來不斷完善原有的財務制度。
物業管理公司將不得不根據“營改增”政策要求來統一核算口徑，不斷提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統計數據的準確性，提高財務管理工作水平和質量。物業管理公司需不斷擴大稅負效應，提高企業的盈利能力，提高企業的利潤率，使得企業在同等條件下能夠獲得更多的經濟效益。
“營改增”之后，物業管理公司將必須完善稅率和抵扣范圍，必須根據“營改增”稅制改革的要求來調整自身的產業結構和業務結構，并要對其業務結構進行升級和優化。
(五)物業管理企業需要關注的“營改增”問題
1、物業費及水電費開具增值稅專用發票要區別對待。
租賃給其他個人的情況下不能開具增值稅專用發票。用于與公司經營有關的事項可以開具增值稅專用發票。
2、物業公司代自來水公司、供電局收取的水電費開具的發票不同
物業公司代收的水電費，應按銷售貨物，適用稅率開具增值稅發票。自來水公司、供電局給物業公司可以開具增值稅專用發票。
開發商從市政部門購買水電再轉售給租戶的，對于轉售收入是按照銷售水電所適用的17%稅率計算增值稅還是按照經營租賃服務所適用的11%稅率計算增值稅，目前尚未有明確的規定，需要進一步向稅務機關核實。
3、營改增后，原帳上應交稅費那部分余額應如何做賬務處理?后續收到的物業費需開具增稅發票，做賬時是否仍按此規則計算繳納增值稅(尤其是預收的那部分)?應如何計算當期應繳納增值稅?
原來每月按實際開營票金額作為繳納營業稅依據(即，當月收到的全額物業費，含預收以后月份的物業費)，實際做賬時，按權責發生制對每月收入進行確認并計提營業稅金及附加，這樣對于預收的物業費，應交稅費等就會出現借方余額(預交)。
1)根據營業稅暫行條例及實施細則，物業管理企業收到預收賬款時不產生納稅義務，但因為收到預收款時全額開具了發票，故全額計算繳納了營業稅。原賬上應交稅費的借方余額可以比照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》的規定申請原主管稅務機關退還提前繳納的營業稅。如果收到主管稅務機關退還的營業稅，則借記“銀行存款”貸記“應交稅費-應交營業稅”;如果主管稅務機關裁定不予退還，則逐期借記“營業稅金及附加”貸記“應交稅費-應交營業稅”。
2)后續收到物業費全額開具增值稅發票的，應當在收款時全額計算繳納增值稅，之后按照權責發生制分期確認營業收入。
收款時的賬務處理如下：
借：銀行存款/庫存現金
貸：應交稅費-應交增值稅
預收賬款
3)物業企業一般納稅人按照營業稅改征增值稅試點實施辦法第二十一條至二十三條的規定計算繳納增值稅;小規模納稅人按照該辦法第三十四條和三十五條的規定計算繳納增值稅。
4、注意明確物業管理費的收取方式和開票主體。
根據目前許多商業地產開發商的通行做法，租賃合同中包含了物業管理服務內容，租戶不再與物業管理公司另行簽署物業服務合同，對于物業服務費的支付，通常有兩種做法：一是租戶向開發商支付物業管理費，由開發商開具發票;二是在租賃合同中明確開發商代物業管理公司收取物業管理費，由物業管理公司向租戶開具發票。對于第一種模式，開發商既出租物業又提供物業管理服務，應從主業適用稅率，按經營租賃服務11%繳納增值稅，增加了開發商的稅務成本。相較而言，第二種模式更利于開發商的稅務籌劃，但因物業管理公司與租戶無直接合同關系，物業管理公司向租戶開具增值稅專用發票存在一定稅務風險。
5、免租期可能被認定為視同銷售。
商鋪租賃經營通常會約定一定期限的免租期，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四(一)條：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務視同銷售。因此，免租期存在被認定為視同銷售的風險。許多開發商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，改稱“裝修期”。
6、物業公司的小區停車費是按照其他生活服務業繳納6%的增值稅還是按照不動產租賃的繳納11%的增值稅?若停車費按照不動產租賃這條進行，有可能申請簡易征收嗎?
1、根據財稅[2016]36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規定，停車服務屬于一銷售服務/(六)現代服務/5租賃服務/經營性租賃服務/車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為11%。
2、如果公司服務業連續12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規模納稅人計算繳納增值稅。根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第16號)第四條規定，征收率5%。
3、根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告2016年第16號)第三條第(一)點規定，一般納稅人出租的不動產是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。
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