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樹·園林綠化·稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購獲取土地，溢價金額無法進入土地成本，由此會虛增高額稅負(fù)，這是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題，也是稅務(wù)籌劃的難點。很多地產(chǎn)企業(yè)因此放棄股權(quán)收購也經(jīng)常存在。
本文提供一解決方案供大家交流與批評。某房地產(chǎn)企業(yè)找到智慧源，希望我們?yōu)樗麄冊诤Ｄ系囊粋�收購項目提供稅務(wù)籌劃建議：被收購公司在海南擁有400畝土地，注冊資本金1000萬元，土地賬面價值800萬元，收購方準(zhǔn)備以股權(quán)收購方式向原自然人股東收購股權(quán)，以間接獲取土地項目。雙方協(xié)商股權(quán)轉(zhuǎn)讓價4億元。
此項交易，遇到了兩個問題：第一，出售方要交納7800萬元【(40000-1000)×20%】的個人所得稅。第二，收購方雖然付出了4億元的收購代價，但是未來土地成本仍然是800萬元，3.92億元的收購代價在目標(biāo)公司帳面反映不出來，未來土地增值稅和企業(yè)所得稅會增加至少2.13億元元。
接受委托后，我們到項目現(xiàn)場調(diào)研。發(fā)現(xiàn)地上種植了大量樹木。該項目原本是一個農(nóng)業(yè)觀光項目，后因經(jīng)營不善處于停業(yè)狀態(tài)。場地長期空置，公司大股東支付租金給公司后，私人出錢在上面種樹。海南天氣好，陽光充足，雨量充沛，10多年過去，樹木成林，郁郁蔥蔥。經(jīng)評估公司評估價值1億元。
根據(jù)這個情況，我們給客戶提供了如下籌劃方案：總價4億元不變，但改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3億元，另支付老板個人青苗補償費1億元。此交易條件的變化，可節(jié)稅10,350萬元。原因是：
1、根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定：老板收到拆遷補償費1億元，無須交納個人所得稅，從而避開了原股權(quán)溢價轉(zhuǎn)讓的個人所得稅2,000萬元。
2、對于收購方來說，原支付的股權(quán)溢價款無法計入項目公司成本，只能在股東公司記帳，土地增值稅和企業(yè)所得稅均無法得以彌補和抵扣。而改為支付1億元的青苗補償費后，就可以計入項目開發(fā)成本，由于該項目未來要開發(fā)別墅，銷售均價最低5萬元，而樓面地價僅1500元/每平方米，增值空間巨大，未來土地增值稅適用稅率高達(dá)60%。增加1億元成本后，未來項目公司至少可少繳納土地增值稅7800萬元【10000×(1+20%+10%)×60%】、企業(yè)所得稅550萬元【(10000-7800)×25%】，合計節(jié)約稅金8350萬元。
本文中依據(jù)國稅函[1997]87號《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》支付給土地承包人的青苗補償費收入免征個人所得稅的規(guī)定，已被國稅總局公告2011年第2號《稅總發(fā)布失效稅收規(guī)范性文件目錄》作廢，但實操中暫無新規(guī)定，各地稅局對此大都暫未開征。本文提出供大家探討與研究。
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