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房產(chǎn)經(jīng)紀人跑盤怎么做樓盤市調(diào)
做房產(chǎn)和做其它業(yè)務一樣，勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對樓盤價格，附近樓盤的詳細情況了如指撐，總之四個字：快，準，狠，貼.
1、地段
對地段的切入是從地點、交通、位置和環(huán)境這四個概念開始的：
(1)地點。這里的地點，不但是指絕對意義上的地域標識----地址，即文字上所表述的“某市某區(qū)某門牌號碼”，還指由這個點所引發(fā)的相對意義上的距離的概念，即這個點離某某商業(yè)街、某某火車站等主要標的物的相對直線距離。
(2)交通。指的是樓盤附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機、地鐵、主要公路、道路等。
(3)位置。位置主要是指樓盤的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤的主要展面朝向和相鄰的其它房產(chǎn)狀況如何等。
(4)環(huán)境。環(huán)境指的是樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)生活配置。
“環(huán)境評估”一項，是對周圍具體環(huán)境的個人感受和總體評述，用文字來表達，填寫時應注意行文的理性與真實性。
2、公司組成
發(fā)展商、設(shè)計單位、承建單位、物業(yè)公司，分別是指項目在投資建設(shè)、建筑設(shè)計、工程營造和最終物業(yè)管理四個方面的主要營運組合公司。
因為房地產(chǎn)投資建設(shè)是資金大、周期長的一項工程，沒有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項目，往往隱藏著較大的風險。一般而言，營運組合的強力搭配，四大公司的充沛實力和驕人業(yè)績，不言而喻
價格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、也是最便于調(diào)控的一個因素。對價格的理解一般從單價、總價和付款方式三個方面深入。
1、單價
單價指的是單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。但是，對一個擁有幾十套甚至上百套的樓盤來說，一個單價并不能說明問題。下面的幾個特殊單價從不同側(cè)面讓我們加深對樓盤的理解。
(1)起售單價 因為有樓層、朝向等因素的差異，同一樓房的每套單元的單價并不一樣。習慣上，將底層朝南單元的單價確定為計算基準，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準便稱為起售單價。
(2)最低單價 最低單價往往是樓層、朝向等條件最好的單元所標定的單價。通常最低單價便作為廣告中的起售價格。
(3)最高單價 最高單價往往是層次、朝向等條件最好的單元所標定的單價。
(4)平均單價 平均單價是指總銷售金額除以總銷面積得出的銷售單價，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售額。理論上，總銷售金額=平均單價*可銷售面積。
(5)主力單價 主力單價是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售單價。它是判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。
2.總價
總價指每一個銷售單元的房地總價格。銷售總價=銷售單價*單元建筑面積。
(1)最低單價
最低單價一般是面積最小，且層次、朝向等條件最差的單元所標定的總價。
(2)最高總價
最高總價一般是面積最大，且層次、朝向等條件最好的單元所標定的總價。
(3)總價范圍
總價范圍是指最低銷售總價和最高銷售總價之間的擺幅范圍。如果最低總價為28萬元，最高總價為60萬元，則總價范圍我們表示為：28—60萬元。
(4) 主力總價。主力總價是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售總價。
(5)總價配比 總價配比是指依總價范圍不同，各個范圍的總價及其所對應的單元數(shù)量在總銷金額中所占的不同比率。
房屋單價給人的直接印象是樓盤的地點和品質(zhì)的高低，而房屋總價所折射出來的更多信息是目標客源層的區(qū)隔。對總價的仔細調(diào)研，對總價配比的切實把握，會很容易掌握住產(chǎn)品的客源定位，市場定位。因此在事實上，總金額是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。
3、付款方式
付款方式是房屋總價在時間上的一種分配，用以緩解購買者的款壓力，擴大購買客戶層的范圍，以提高樓盤的銷售率。它的形式不外乎以下五種類型。其它的付款方式，大多是其中若干種的變化或組合。
(1)一次付款。一次性付款是指購房者簽約后，所有購房款項立即一次性付給發(fā)展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，折扣及折扣的大小主要取決于該樓盤距離交房日期的時間長短。
(2)建筑付款 建筑付款是指整個購房款被分成若干比例，購房者依樓宇的施工進度逐一支付的方式。這種付款方式避免了購房者對發(fā)展商缺少束縛的缺點，使其能夠通過付款來監(jiān)督工程進度，是相對穩(wěn)公平和公平的一種付款辦法。
(3)時間付款。時間付款是指購房者簽約后，按時間分批交納房款。這種付款方式類似于建筑付款，但它的付款進度未與工程進度進行實質(zhì)上的掛鉤，而是簡單的與時間掛鉤。
(4)銀行貸款。銀行貸款是指購房者在購房時，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保。目前，房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時使用通常被稱為組合貸款。
(5)延期付款
延期付款是指購房者在交納一定比例的前期房款后，到交房入住或交房未入住之后的若干年中，按月分配付清剩余款項。
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