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2016注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習(xí)題
2016注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試將至，小編為大家準(zhǔn)備了一份案例分析部分的練習(xí)題，歡迎大家閱讀，更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)。
1.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)。
確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，要對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
2.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程
房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程以確定房地產(chǎn)價(jià)值的過程，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵時(shí)的思路。因此，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程，反映的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵。
3.房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法
(1)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)。每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。
同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。
(2)把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法
由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，所以把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。
4.確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要首先確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
(1)房地產(chǎn)估價(jià)的公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本問題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。
(2)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)的技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價(jià)對(duì)象決定采用何種估價(jià)方法，而公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。
按照公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，都是市場(chǎng)法的變形，是對(duì)市場(chǎng)法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
案例：
甲公司為購(gòu)買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購(gòu)得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬元。
問題：
若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。
2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。
3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。
4.購(gòu)買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買價(jià)值會(huì)有差異。
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