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房地產(chǎn)風險分析的一般過程和方法
對一個房地產(chǎn)項目進行風險分析的過程，可以分為風險辨識、風險估計、風險評價三個階段，那么房地產(chǎn)風險分析的方法又有哪些呢？
(一)風險辨識
由于每一個項目本身就是一個復雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。
風險辨識就是從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設的發(fā)展過程，將引起風險的極其復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的基本單元。在眾多的影響中抓住主要因素，并且分析它們引起投資效果變化的嚴重程度。常用方法有專家調(diào)查法(其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風暴
法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。
如本書第一章所述，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風險，包括系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩類。房地產(chǎn)投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。這些風險因素通過直接影響項目的成本和收入，對項目的財務評價結(jié)果產(chǎn)生影響。
(二)風險估計與評價常用方法
風險估計與評價是指應用各種管理科學技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風險大小，并評價風險的可能影響，以此為依據(jù)對風險采取相應的對策。常用的風險評價的方法有以下幾種。
1.調(diào)查和專家打分法
該方法主要適用于項目決策前期，這個時期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依據(jù)資深專家的經(jīng)驗和決策者的意向，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值，它只能作為進一步分析參考的基礎(chǔ)。
2.解析方法
解析方法是在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎(chǔ)上，將風險分析與反映開發(fā)項目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風險因素影響的情況下，對隨機收入、支出流的概率分布進行估計，并對各個收入、支出流之間的各種關(guān)系進行探討，用項目預期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風險，進而得到表示風險程度的凈效益的概率分析。
3.蒙特卡洛模擬法
它是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學方法。其特點是用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。
概率分析的步驟與概率確定方法
在風險分析中的解析法和蒙特卡洛模擬法，實際上都采用了概率分析，來研究預測不確定性因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益的影響。通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的財務評價指標，就可以說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風險程度。
(一)概率分析的步驟
概率分析的一般步驟為：
(1)列出需要進行概率分析的不確定性因素;
(2)選擇概率分析使用的財務評價指標;
(3)分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;
(4)計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。
(二)概率的確定方法
在房地產(chǎn)項目財務評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步，也是十分關(guān)鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率。客觀概率是在某因素過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，進行統(tǒng)計、歸納得出的。
房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中的各種變動因素，常常缺乏足夠的歷史統(tǒng)計資料，因而大部分都不能完全用建立在大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的客觀概率來表達。在實踐中，人們經(jīng)常使用建立在主觀估計基礎(chǔ)上的主觀概率分布。
4.概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步驟
采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：
(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。
(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。
(3)分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發(fā)生情況的概率之和必須等于1。這里的概率為主觀概率，是在充分掌握有關(guān)資料基礎(chǔ)之上，由專家學者依據(jù)自己的知識、經(jīng)驗經(jīng)系統(tǒng)分析之后，主觀判斷作出的。
(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。
(5)計算各年凈現(xiàn)值標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù)，
(6)計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率。累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小。
(7)對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險眭大小。
(二)期望值法應用示例
5.蒙特卡洛模擬法：
不確定因素是不可避免地存在著的，但是它們的變化是有一定規(guī)律的，并且是可以預見的。對其進行模擬，通過大量統(tǒng)計試驗，可以使之盡可能接近并反映出實際變化的情況。蒙特卡洛法能夠隨機模擬各種變量問的動態(tài)關(guān)系，解決某些具有不確定性的復雜問題，被公認為是一種經(jīng)濟而有效的方法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：
(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。
(2)通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布。為此可使用隨機數(shù)或直接用計算機求出隨機數(shù)。
(3)反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項效益指標的概率分布或其他特征值。
蒙特卡洛風險分析法的要點是需要準確估計各因素的變化范圍以及各因素變化的概率，這是保證分析結(jié)果準確的前提，而這一點在實際評估中，當市場資料不完整時又是較困難的。因此，在房地產(chǎn)評估中，有些學者認為它雖然在理論上較完善，但是實用性不強，因而對其持否定態(tài)度。但從國外近十幾年房地產(chǎn)評估發(fā)展情況來看，由于計算機的大量使用和在房地產(chǎn)開發(fā)項目的信息收集、分析、處理、預測等方面所作的大量研究，使在實際評估中運用蒙特卡洛模擬技術(shù)，分析開發(fā)項目的風險已相當普遍。
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