房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》模擬題及答案

時間：2024-06-27 12:27:49 房產(chǎn)估價師我要投稿

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2016年房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》模擬題及答案

　　1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是(　)。

2016年房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》模擬題及答案

　　A.交通

　　B.用途

　　C.環(huán)境

　　D.樓層

　　答案：B

　　2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為(　)萬元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　答案：D

　　3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為(　)元/m2。

　　A.3000

　　B.3277

　　C.3295

　　D.3599

　　答案：C

　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為(　)。

　　A.036

　　B.122

　　C.2.78

　　D.325

　　答案：C

　　5.下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

　　B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

　　C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格

　　D.比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

　　答案：C

　　6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為(　)元/m2。

　　A.3300

　　B.3324

　　C.3335

　　D.3573

　　答案：C

　　7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為(　)萬元。

　　A.93.75

　　B.115

　　C.293.75

　　D.315

　　答案：D

　　8.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在(　)下的估價結(jié)果具有近似性。

　　A.同一估價原則、同一估價時點

　　B.同一估價目的、同一估價方法

　　C.同一估價目的、同一估價時點

　　D.同一估價原則、同一估價目的

　　答案：C

　　9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低(　)元/m2。

　　A.200

　　B.300

　　C.700

　　D.1000

　　答案：B

　　10.某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為(　)元/m2。

　　A.2160

　　B.2175

　　C.2181

　　D.2205

　　答案：C

　　11.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　答案：D

　　12.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　答案：A

　　13.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　答案：A

　　14.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是(　)。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　答案：C

　　15.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　答案：C

　　16.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　答案：D

　　17.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進(jìn)行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　答案：A

　　18.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(　)。