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物業(yè)管理師經(jīng)營管理考點：盈利能力指標(biāo)
(一)靜態(tài)指標(biāo)
1.現(xiàn)金回報率
現(xiàn)金回報率是指物業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收人之間的關(guān)系。現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
例如，某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.8/20×100%=14%;如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為：2.2/20×100%=11%。
現(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。
2.投資回報率
投資回報率指物業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之間的關(guān)系。在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)/權(quán)益投資數(shù)額;當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額。
3.靜態(tài)投資回收期
(二)動態(tài)指標(biāo)
1.凈現(xiàn)值
凈現(xiàn)值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是物業(yè)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。
基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的主要因素是資金成本和項目風(fēng)險。
如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項目不可接受。
2.內(nèi)部收益率
內(nèi)部收益率(IRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。
內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面1臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)IRR大于ic時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR小于ic，則項目不可接受。
3.動態(tài)投資回收期
動態(tài)投資回收期(P6)，是指當(dāng)考慮資金時間價值時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時問，是反映項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對物業(yè)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。
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