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      房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持

      時間:2024-10-22 02:16:14 創業融資 我要投稿
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      房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持

        有關房屋與土地使用權融資租賃合同為何難獲法律支持?下面是一些說明資料,我們一起了解吧。

      房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持

        歷經15年,6易其稿,最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒布并于3月份正式生效。

        截至2013年底,國內融資租賃行業租賃合同余額首度突破2萬億,租賃糾紛也急劇上升,21世紀經濟報道記者從中國租賃聯盟獲悉,2008年,各地法院受理一審融資租賃案件860件,2012年為4591件,2013年則達到8530件。

        3月1日,《司法解釋》生效當天,融資租賃合同糾紛司法解釋起草人——最高人民法院民二庭雷繼平審判長,在中國租賃聯盟為全國的融資租賃公司高管開辦的“《司法解釋》培訓班”上,首度對該法案做了權威解讀。

        目前,包括房產、商業住宅,港口、碼頭和高速公路在內的不動產租賃,占到整個融資租賃業務半壁江山,行業對這部分租賃合同認定也最為關注。在《司法解釋》征求意見稿中,曾認定其無效。

        “但在征求意見之中,我們來了一次上海,聽到業界反對聲音很大,此次《司法解釋》沒有予以明確規定。”雷繼平稱。不過他也坦言,盡管沒有直接認定上述不動產租賃合同無效,但房產、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

        不動產租賃難獲認同

        雷繼平表示,根據最高法院調研,在其他國家,很少規定房產等不動產不能作為融資租賃標的物,也很少有國家以標的物來否定融資租賃合同,但在國外,房產、土地所有權類不動產融資租賃業務也并不常見,主要是租賃方式成本高昂,手續迂回。

        不過在國內,因受到房地產、融資平臺限貸等調控政策存在,開發商和地方政府則愿意接受融資租賃方式融資,且21世紀經濟報道記者采訪多位租賃人士了解,和開發貸款用途單一相比,租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動產業務占比甚至超過1/2。

        “《司法解釋》并沒有直接予以否定,也就是說,最高法院不簡單一刀切裁定不動產租賃合同有效還是無效,需要結合具體案件交易形式、國家產業政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。”雷繼平稱。

        不過,在最高院總體看來,房屋、土地使用權等不動產不太符合融資租賃的形式,預期仍很難把其認定此類租賃合同。

        雷繼平表示,盡管從國外看,并沒有否定房產作為租賃標的物,但鑒于國內相關業務多處不符合租賃性質,實踐中,預測認可其合同有困難。

        “港口、碼頭等土地使用權類租賃,中間存在法律不實,比房產類業務更不符合融資租賃性質,比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人?目前均回答不了。我猜測此類土地使用權租賃合同認定,面臨的難度比地產、住宅更為嚴峻。”雷繼平坦言。

        不過,對于廠房類不動產,如果和廠區設備一起作為融資租賃標的物,最高院認為其符合融資租賃合同性質,通常會予以認定。

        售后回租放行

        售后回租也是租賃公司最關心的議題,本報記者了解,目前,在租賃業務中,售后回租業務模式占比約七八成,房產類回租業務最為盛行。

        因為售后回租業務的“類信貸”特征,在《司法解釋》征求意見稿中,一度不認可此類業務。不過最終《司法解釋》明確,不會以售后回租業務中“承租人和出賣人是同一人”否定合同性質。

        “考慮到售后回租交易有利于市場主體盤活資產、引導資金服務實體經濟,相關監管部門的規章對此類交易形式也已明確認可,且承租人與出賣人相重合,并不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規定,司法解釋予以了認可。”雷繼平表示。

        這也意味著,規模萬億元的售后回租業務被正名。

        不過,雷繼平也提醒租賃公司高管,如果出租人與承租人簽訂了售后回租合同,而實際并無租賃物,或者租賃物低值高估,以融資租賃之名,行借款、貸款之實,人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系予以處理。此外,對于出租人(租賃公司)資質認定也備受關注,也就是說,作為融資租賃的出租人,如果沒有經過銀監會、商務部批準,不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類資質,是否影響合同性質?

        雷繼平稱,在《司法解釋》征求意見稿中,認定此類合同無效,但在正式稿中,沒有直接予以規定,背后的考慮是,行業準入應該留給監管部門考量。“一個可能的結果是,可能會有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕”。

        房屋融資租賃協議

        北京外交人員房屋服務公司(以下簡稱甲方)自____年__月__日起,將______外交人員公寓__樓___單元___號公寓___套租給___國駐華大使館(以下簡稱乙方)作住宅之用。如房屋結構、裝置或設備有缺陷由甲方負責修理并承擔費用。

        雙方茲訂立租賃合同如下:

        第一條

        自本合同生效之日起,乙方須按季度預付租金(外匯支票)____美元(或其他外幣,或外匯兌換券___元)乙方接到甲方的收租通知單后,應在三十天內一次付清。逾期須按日支付千分之____的滯納金,以補償甲方所受的損失。

        甲方根據北京地區物價和房屋修繕費用提高的幅度,可以對乙方承租的公寓租金進行調整,但應提前三個月通知乙方。

        第二條

        甲方負責向乙方承租的房屋提供水、電、煤氣和熱力。乙方須按儀表數據繳付電費和煤氣費。由于甲方對乙方承租的房屋設備維修不及時,引起水、電和熱力的供應中斷,甲方將酌情減收相應的費用。

        第三條

        甲方對出租房屋進行定期檢查,并負責下列自然損耗的免費維修:

        1.屋頂漏雨,地板糟朽;

        2.門窗五金配件、門窗紗的修理和更新;

        3.管道堵塞、漏水,閥門、水咀和水箱零件失靈,上下水管道、暖氣片及零件、衛生設備的修理和更換;

        4.燈口、插座、電門和電線的修理和更換;

        5.公用樓道的粉刷,首層每二年一次,二層以上每三年一次;

        6.電梯故障的及時排除和對乘員的.人身安全保險。

        乙方應將承租的公寓和設備損壞的情況及時通知甲方,甲方在接到通知后應盡快修理,甲方未能及時修理的,乙方可以自行修理,修理費用由甲方承擔。

        第四條

        甲方對出租的公寓進行檢查、維修前,應征得乙方同意,乙方應給予必要的方便和協助。如遇住房發生水災、大量跑水、煤氣漏氣,在甲方無法及時通知乙方的危急情況下,甲方可進入乙方住宅處置。

        甲方要定期檢查和保養樓內的消防器材。

        第五條

        由于甲方對乙方承租的住房檢查不周、維修不及時而造成房屋結構損壞,發生安全事故,使乙方遭受損失時,由甲方負責賠償。如房屋大修,不能繼續使用,必須騰出時,甲方應給乙方提供條件大體相當的住房,乙方應按期從承租的公寓中遷出。如果乙方借故拖延不遷出,造成一切損失,由乙方負責。乙方如發現承租的房屋危及自身安全或健康,可以隨時解除合同。

        第六條

        乙方對承租的公寓和設備有愛護保管的責任。由于使用不當造成的損失或損壞要負責修復或賠償。乙方應遵守《住戶須知》(另發)中的規定。乙方對公寓住房結構或裝置設備的自然損耗不負賠償責任。

        第七條

        乙方在征得甲方同意后,對承租的公寓可進行下列各項自費工程:

        1.在不損壞房屋結構的條件下,改變室內裝修原樣;

        2.增添固定裝置和設備。

        乙方在改變室內裝修原樣、拆除或更換原有的爐具、燈具、衛生設備等應事先通知甲方并負擔相應的損失費。在租賃關系結束時,乙方增添或更換的設備可以拆除。乙方可以自費油漆粉刷房間。

        第八條

        乙方在征得甲方同意后,可以對承租的公寓增加電容量。但施工費用由乙方負擔。乙方不得使用超負荷的電氣設備和擅自改動供電設備。否則,由此造成的損失,由乙方負全部責任。

        乙方應自行設置必要的消防器材。

        第九條

        遇有不可抗拒的自然災害,致使乙方承租的公寓遭到破壞,甲方應視房屋破壞的程度,免收部分或全部租金,直至該公寓修復時為止。

        第十條

        乙方承租的房屋不得私自轉讓或轉租。退房時須提前半個月通知甲方,經甲方檢驗住房及其設備,確認完好(除自然損耗外)后,雙方辦理終止租賃手續。租金按終止日結算。

        乙方主動申請調換公寓時,須繳付原租公寓的油漆粉刷費。

        第十一條

        本合同自雙方簽字、蓋章之日起生效。有效期自____年__月__日起至____年__月__日止。期滿前三十天,如任何一方不提出異議,合同將自動延長一年。

        本合同于____年__月__日在北京簽訂,一式兩份,每份都用中文和___文寫成,兩種文本同等作準。

        甲方代表:______   乙方代表:______

        (本人簽名)   (本人簽名)

        土地使用權租賃協議

        甲方:_________集團公司

        住所:_________省_________市_________路_________號

        乙方:_________股份有限公司(籌)

        住所:_________省_________市_________路_________號

        鑒于:

        1.甲方是具有中國法人地位的國有企業,持有工商行政管理部門頒布的企業法人營業執照;乙方是經有關政府主管部門批準,由甲方作為獨家發起人擬設立的股份有限公司;

        2.甲方已以出讓方式取得本協議所列的各宗土地的使用權,土地使用期限為_________年;

        3.乙方在正式設立后將使用本協議附件所列的各宗土地和有關房屋,經雙方協商,甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用權,乙方同意向甲方承租該等土地使用權。

        為明確甲、乙雙方的權利義務,保護雙方的合法權益,根據有關法律、法規的規定,甲、乙雙方當事人本著平等、自愿、等價有償的原則,訂立本土地使用權租賃協議。

        1. 租賃范圍:_________。

        2. 租賃期限:_________。

        3. 租金標準:_________。

        4. 甲方的'權利、義務:_________。

        5. 乙方的權利、義務:_________。

        6. 租賃物的交驗:_________。

        7. 續租:_________。

        8. 違約責任:_________。

        9. 爭議的解決:_________。

        10. 附則:_________。

        甲方(蓋章):_________ 乙方(蓋章):_________(籌):

        法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________

        _________年____月____日 _________年____月____日

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