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開店選址四大要素
引導語：同在一家購物中心，為什么有的餐廳門庭若市人爆滿，有的門前冷落車馬稀?這是為什么呢?開店選址，需要知道哪些注意事項?
隨著城市商業綜合體的興起，越來越多的餐飲品牌把商場店作為重要的經營戰略。
然而，同在一家購物中心，為什么有的餐廳門庭若市人爆滿，有的門前冷落車馬稀?進駐商場的選址秘笈，你知道多少?古語有云“一步差三市”，你知道你差在哪嗎?
下面是一位餐飲從業25年、50家店幾乎全都開在全國的購物中心且幾乎店店爆滿、所有選址都由他親自決策的餐飲老板，來分享他的實戰選址攻略。
— 選址實戰攻略 —
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16歲起就離開家鄉，在餐飲行當里做過臺前，干過幕后，管過五星級餐飲企業，經營過街邊小吃店，兩次創業兩次失敗，在“屢敗屢戰”中第三次創業逆襲。現在，“爆炸頭+大墨鏡+一身潮牌”幾乎是他的出鏡標配。
從2006年在購物中心開出首家餐飲店后一發不可收拾，堅持在城市最時尚的購物中心里，做一個年輕人喜歡吃、又酷又時尚的烤魚品牌，揣著“讓全世界人民吃上好烤魚”的夢想開出50家店。如今已有3個品牌，今年又簽下20家店。
他就是彼酷哩烤全魚創始人、千稻拉面創始人田學偉。他目前合作的購物中心名單陣容可謂豪華：既有全國性的萬象城、萬達、熙地港、新世界(專題閱讀)，也有區域市場的佼佼者，比如國貿360廣場、大上海城。每家店都生意火爆。
“我的經歷幾乎無法復制，操作模式更適用于我的品牌，但單就購物中心選址而言，我愿意把這些年的心得跟大家分享。”田學偉說。
第一步：選購物中心，優先選擇全國性大品牌
△選址在購物中心比百貨商場有更豐富的補充業態
在田學偉看來選擇購物中心有幾個原則：
1、傍大牌
優先選擇全國性購物中心品牌，哪怕租金貴一些，哪怕暫時生意不好，一旦日營業額、平效等做得越來越好，品牌影響力也隨之越來越高，很容易打通全國戰略，跟隨商場進入各個區域市場開店;
2、看硬件、補充業態
一方面是停車場、上下水等物業條件，一方面是要有電影院、服裝、電玩、咖啡館等豐富業態，這也是他選擇購物中心而不是百貨的原因;
3、商場物業方運營方是否專業和穩定
選擇專業的購物中心和團隊，說什么時候開業就什么時候開業，不會破壞開店計劃，也不會造成不必要的組建團隊和培訓成本，更不會因商場延期等問題有損品牌形象。
第二步：選位置：根據顧客消費心理學
△商場顧客的消費行為有一定的規律性
田學偉有自己的魚粉群，他幾乎每天都在琢磨這些年輕人在想什么，還一度去學習顧客消費心理學。
在他看來，在購物中心選位置也有門道：在步行街的餐飲區，假如這條街每側有十家餐飲店，優先選電梯上口右手邊第三家或者第四家店。
因為從視覺學來說，大家的視線落點往往優先在右方，而且大家往往不會在經過第一個店時就進去，而逛到第七家時就不想往前走了，所以第三、第四家剛好。
第三步：評估，平效、人效、客流量，一個都不能少
最開始彼酷哩在購物中心選址都是朝著最好的位置談，租金貴一點也可以接受。當品牌能開到10家以上，在行業里有兩到三年的積累，能自帶客流時，可以選擇次核心商圈，或者是新興購物中心中租金便宜位置還好的店，把省下來的錢給顧客發微信紅包，玩場景互動，照樣火爆。
第四步：控制選址周期，可快也可慢，但不要猶豫不決
田學偉最快的一次選址，是鄭州錦藝城店，1個小時就完成了第一次看場到簽下來。最慢的，是寧波店和鄭州熙地港店，用了一年時間才決定。因為要衡量項目，衡量團隊，衡量市場反應……
因為可利用面積小，他下面的團隊都不看好錦藝城店，強烈要求不要定金也要退掉。但田學偉堅持，結果2個月17天回本，實際面積120㎡月營業額40萬。彼酷哩新世界店，60㎡，6個人，愣是月營業額30萬以上。
“好的店址第一批招商就要進，猶豫的大概半年后第二批招商再進，貴點也值得。選址第一要相信專業經驗，第二靠直覺，要么很快選定，要么就特別慎重。一旦選定就對這個結果買單，不能總是猶豫不決，不然啥事也干不了�！碧飳W偉這樣總結。
— 選址要義 —
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問問自己：我是誰?
在內參君看來，“選址就是選顧客”，評估店址價值，最終要看能貢獻多少你所需要的顧客，是否能滿足餐廳運營的要求，給你帶來滿意的營業額和利潤。
無論是有上百家分店的成熟品牌，還是僅有一兩家店的初創餐廳，最核心的問題都是：明確自己的定位。
是正餐、中西快餐還是休閑餐飲?
是做主題餐廳、綜合餐廳還是單品餐廳?
是做高端形象店?還是首次創業的標版店?
目標顧客群到底是商務精英、都市白領?還是社區居民?
搞清楚了這些，你才能知道該在什么樣的地方開店，目標客群是否和該商圈里的客源吻合，在那里新開一家餐廳會不會受歡迎。
— 選址大忌 —
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以下6種情況，千萬要慎選!
A 商圈、商場不成熟，客流少，未來前景不明，對于不能自帶客流的新創品牌很危險;
B 一流品牌進了三流商圈，慢慢品牌也會淪落為三流;三流品牌進了一流商圈，很可能就進化為一流品牌;
C 購物中心租金高，客流量很大，但你所需要的有效客源很少。不要一味去人流量大的商場，要看跟品牌定位是否符合;
D 店鋪產權混亂，或者店鋪內部有法律糾紛，這種店址很可能會有麻煩;
E 商場運營方的經營管理能力太差，導致招商招不上來，或者商場經營不善;
F 商圈或主力店未來可能會發生巨大變化。例如商圈整體拆遷改造，主要道路改建，人流大幅減少。
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