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基于實物期權理論的房地產(chǎn)投資項目開發(fā)研究
[論文關鍵詞]實物期權 金融期權 房地產(chǎn)開發(fā) [論文摘要]根據(jù)實物期權理論和房地產(chǎn)開發(fā)投資中的實物期權理論,構建了一個基于國內市場環(huán)境的房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權決策模型,并以寫字樓開發(fā)為例,詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)投資實物期權決策的實際應用。 一、實物期權的定義 實物期權是從金融期權的概念發(fā)展而來的。金融期權是一種合約,它賦予其持有者在一定時期內可以按事先約定的價格購買或出售特定數(shù)量的金融產(chǎn)品的權利。在金融期權中,主要有看漲期權和看跌期權。然而,看漲期權和看跌期權不是僅有的期權類型,在實踐中,只要是具有期權特性的權利都可以看成是某種類型的期權。實物期權是金融期權在實物領域的擴展,其標的物一般是某投資項目的價值,故可以將實物期權定義為標的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權[1]。 二、房地產(chǎn)投資的實物期權特征 (一)可選擇性 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段性特點,房地產(chǎn)決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據(jù)投資項目的實際情況做出決策,也就是說,投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。 (二)不可逆性 由于房地產(chǎn)開發(fā)完成,開發(fā)商不可能無成本地把已經(jīng)開發(fā)好的項目還原為初始的土地,房地產(chǎn)開發(fā)投資是不可逆的。不可逆性使得投資時機決策變得非常必要。 (三)不確定性 房地產(chǎn)投資項目存在大量的不確定性,如房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀、開發(fā)成本、需求量、售價等,面對這些不確定性因素,開發(fā)商只能做出概率性的分析,評估投資中較高或較低收益的不同結果的概率。而今,房地產(chǎn)開發(fā)收益的不確定性逐漸加大,投資者把握時機的能力將成為決定成敗的關鍵。 三、實物期權的定價思路 實物期權定價主要有離散型和連續(xù)型兩種方式。其中,離散型定價方式的核心思想是利用證券市場交易和現(xiàn)金資產(chǎn)組合來復制項目現(xiàn)金流,通過利用交易市場信息,使用無套利均衡分析方法對項目進行估價:假如資本市場是完全且有效的市場,其組合價值即項目價值,它的定價模型與金融期權二項式定價模型相對應。連續(xù)定價方式就是引入隨機過程和伊藤引理對實物期權進行研究分析。伊藤過程表達式如下[2]: dx=a(x,t)dt b(x,t)dz (3.1) 四、房地產(chǎn)投資項目價值的評估 本部分將構建一個房地產(chǎn)投資決策的實物期權模型,假設C為土地價值,即期權價值,P為標的資產(chǎn)價值,即尚未建成的住宅的價值,它服從波動率為σ2的幾何布朗運動,H為土地單位時間的持有成本,將土地視為C對潛在的標的資產(chǎn)P,即將要建設的房地產(chǎn)P的一個永久性的美式期權,它的執(zhí)行價格即是建造成本X。 為了方便使用無風險套利方法獲得這個實物期權的價值,我們進一步假設:(1)存在著已知的無風險利率,它不隨時間而改變;(2)建筑物建成后就馬上被出售;(3)建筑物的價格服從幾何布朗運動;(4)存在著證券組合與建筑物完全相關;(5)土地存在著持有成本,它包括開發(fā)商持有土地的各種成本。 利用伊藤定理,并構造一個看漲期權多頭和空頭的證券組合,得到一個帶邊界條件的一元微分方程,獲得解: 本模型的投資決策規(guī)則為:當P≤Z,土地應當被放棄。Z是一個決策的臨界點,當P下降到Z時,就觸發(fā)了投資者放棄土地的決策。 當Z【基于實物期權理論的房地產(chǎn)投資項目開發(fā)研究】相關文章：
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