房地產創業項目計劃書

時間：2024-07-21 09:54:16 自主創業我要投稿

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房地產創業項目計劃書范文

　　第一部分、項目概述

房地產創業項目計劃書范文

　　一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規劃總建設面積30萬㎡，一期開發建設面積22萬㎡，其中住宅約5.9萬㎡、商鋪8.48萬㎡。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公里。

　　項目一期總投資 2.3億元，規劃設計成五個功能區，即從天華南路廣場向南依次為前區、商住區、中心綠島廣場休閑區、商貿區和橋頭公共廣場設施區，是2007年度新化縣政府市政重點建設工程之一。

　　二、項目所屬地域市政規劃布局及未來發展分析

　　1、市政規劃布局

　　目前，新化縣處于房地產市場大規模開發起步階段，當地消費者尤其是1.5萬余人的公務員隊伍，對改善居住條件、提升居住質量的需求及其旺盛，更加注重生態和品質;同時，由于城市化進程的加快和城市規模的不斷擴大，城區人口逐年增加，縣域經濟呈現大商業、大市場的輪廓，傳統商業區吸附力較強，但設施老化、檔次偏低，出現商業檔次斷層，消費群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業業態的需求旺盛，將有效推動城市對商業地產的需求。2007年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產市場銷售價格將會迅速上漲。

　　新化當地人口眾多，經濟粗放，人均收入不高，公務員基本收入在1400-1500元/月，外出務工人員占全縣總人口的1/4。

　　2007年新化房地產市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進一步帶動建材、就業、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業大規模的發展，城市建設和城市發展將邁上一個新臺階。

　　2、項目未來發展分析

　　自2006 年以來，央行連續3次調高銀行金融存貸款利率，導致按揭貸款所承擔的利息負擔加重，雖有效遏制了國內房地產價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體;同時，國家相關部委不斷出臺二手房買賣的相關限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團大部分撤出國內房地產投資市場后，轉而向金融、證券、制造行業等進行投資，也延緩了房地產市場價格過快上漲。

　　就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產市場，區域內房地產發展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產市場發展起步階段，大量握有資金的目標客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在;但從另一個方面說，由于新化溫州商業廣場整體經營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經貿中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進度。

　　3、項目周遍樓市現狀

　　就項目周邊來說，類似物業主要是新化溫州商業廣場、明源陽光購物公園、新康園經貿中心，三個項目商業體量總和大體與本項目相當;新化溫州商業廣場已于2006年正式營業，整體經營狀況一般;明源陽光購物公園是集生態商業、智能商務、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業、著名品牌專賣店為一體的步行商業街項目，目前已招商的企業包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨(鞋類)、康一馨藥業連鎖……

　　4、項目地貌狀況

　　項目占地240畝，規劃總建設面積30萬㎡。一期開發建設面積22萬㎡。地塊很平整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對平整

　　一、地塊優劣式分析

　　優勢：

　　1)配套設施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;

　　2)自然環境好：項目地塊的水資源良好，景色優美;

　　3)區位發展前景看好：位于城市戰略發展重點區域的核心，高起點規劃與政府加大基本建設投資力度對項目利好;

　　劣勢：

　　1)治安環境暫不樂觀，靠近火車站;

　　2)項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房;

　　3)道路沒整治好，南面基本沒什么人群;

　　A、政府組織建設，項目信譽度高，資金到位確保工程進度的順利進行;

　　B、項目區位優勢明顯，規劃設計超前，政府統一招商、統一返租，將會打消顧客的心理顧忌;

　　C、新化地區商業地產競爭壓力不大，且各自的規劃具有一定互補性，相互沖擊較小;

　　D、已有強烈的投資意識，但由于可投資的商業地產過少，且商業發展程度不高，大部分人持觀望態度，投資較為謹慎，希望投資更好的項目。

　　A、由于該項目位于新化縣老城區，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業氛圍尚未形成。

　　B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業占據了8.48萬平米,為了打造專業市場，需要政府加大力度，進行行業規范整治，將各個零售店鋪集中到湘中·金源商業項目來。加大廣告宣傳。

　　A、新化房地產市場起步較晚，為本項目的開發提供了充足的市場空間;

　　B、新化自然景觀旅游業發展迅猛，流動人口消費總額有望大幅攀升;

　　C、專業批發市場規模不大，檔次不高，環境一般，管理有待提高，為專業市場升級提供了機會;

　　D、由于本項目是舊城改造項目，同質競爭樓盤較少，商業物業具有較大的升值空間;

　　E、私營礦主、企業老板、機關干部及在外創業回鄉置業者有投資預期，為新化商業地產的發展提供了后備資源;

　　F、未經過大商業和國際國內一流主力店的洗禮，外來商業品牌正加緊布點，為商業地產開發提供了機會。

　　A、新化處在商業地產的萌芽期，行業整合洗牌，外來資本進入，但房地產企業素質良莠不齊，整體市場開發規模較小;

　　B、沒有花園小區生活概念，物業管理滯后，生活配套設施不全;

　　C、本土化銷售運作，無市場先進營銷理念，開發和后續管理 “兩張皮”，重銷售、輕經營，投資置業無保障;

　　第二部分、項目策劃營銷

　　一、項目主要經濟技術指標

　　建筑密度：

　　項目戶型：

　　三室兩廳一衛一廚：128㎡; 三室兩廳兩衛一廚：123-142㎡;

　　復合式：

　　四室兩廳三衛一廚：181㎡; 五室兩廳一衛一廚：171-180㎡;

　　二、項目周邊樓市狀況

　　新化房地產市場目前建設規模不大，2006年全縣完成城建基礎設施總投資2.6億元，城鎮化水平達到18.5%;完成固定資產投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

　　目前已啟動的項目有：金龍·風景家園(住宅，30000平方米)、明源陽光購物公園(商業，52000平方米)、新康園經貿中心(高層商住，32000平方米)、陽光小區(商住，住宅67000平方米，商業13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。

　　即將啟動的項目有：香檳山名苑(高層住宅，200000平方米)、新化瓷廠住宅樓項目(未定名，建設用地110畝)等。

　　三、項目定位

　　1、住宅部分

　　住宅定位：開放式居住小區，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業帶。

　　2、商業部分

　　商業定位：融餐飲、娛樂、運動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業街。

　　商務定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業會所等多種形式的非傳統型人性化景觀商務辦公空間。

　　3、項目總體定位

　　湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商業、商務為一體，具現代、時尚、國際化特征，臨近紫江的景觀建筑綜合體。

　　四、營銷策劃構思與設想

　　總體構思

　　創造一種對公共領域的共同理解;

　　不同功能與審美層面的適合實現統一;

　　建筑的多樣性;

　　個性與自我的表達;一處多樣化、開放形居住形態的商業場所;

　　一個銜接個性化生活方式與商業化社區公共生活的網絡體系;

　　體現區域化商業核心;

　　五、營銷策劃推廣主題

　　信賴——信賴源自政府的公信力、態度的體現以及人文關懷。

　　推廣手段：【金源會】、主題活動、軟性宣傳。

　　沖擊——意識形態立體推廣。

　　推廣手段：戶外、車身、視頻、報媒全方位視覺及理念輸出。

　　感動——融入其間，漸進地體驗式情景營銷。

　　推廣手段：體驗館、示范區。

　　誘惑——最不在乎價格的客戶也希望獲得更高的性價比。

　　推廣手段：促銷優惠策略：會員優惠;以及不同銷售階段給予不同程度的優惠。

　　六、策劃營銷指導性理念

　　一站式————兩極消費————多重功能

　　一站式：方便、快捷、高效，一站式購物消費。

　　兩極消費：滿足不同消費群體的需求。

　　多重功能：提供多元化的消費場所，滿足不同的層次需要。

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