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投資性商業(yè)地產(chǎn) 借機(jī)搶占住宅市場
從今年5月份起，打投資回報(bào)概念的商業(yè)地產(chǎn)開始大面積推廣，據(jù)記者了解，至少有10多種與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品投向市場，其中多數(shù)以承諾投資回報(bào)為主要營銷方式，多數(shù)承諾的投資回報(bào)在8%-12%，部分投資產(chǎn)品甚至承諾在一定年限后開發(fā)商可以將購買的投資產(chǎn)品收回。加上去年下半年推向市場的投資性商業(yè)地產(chǎn)，目前其總數(shù)已經(jīng)達(dá)到20多個(gè)。
「現(xiàn)狀」
多個(gè)承諾投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)身
據(jù)記者了解，至少有10多種與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品投向市場，比如新推向市場的郁金香花園溫泉度假村及君濠國際產(chǎn)權(quán)式酒店。其中多數(shù)以承諾投資回報(bào)為主要營銷方式，多數(shù)承諾的投資回報(bào)在8%-12%，部分投資產(chǎn)品甚至承諾在一定年限后開發(fā)商可以將購買的投資產(chǎn)品收回。
“目前，投資性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大面積推廣是這些項(xiàng)目在尋找出口，在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，住宅產(chǎn)業(yè)的投資行為得到了一定的打壓，前景不可以預(yù)測。而在本輪調(diào)控過程中，政府并沒有明確提出對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，因此承諾投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尋找到了一個(gè)突破口。”北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝分析指出。他認(rèn)為目前承諾投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始浮出水面，主要是政策因素的作用，此前該類型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)生存不是很理想。據(jù)他透露，幾個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的朋友在看到5月11日七部委新政后都認(rèn)為，這個(gè)政策給目前京城相對疲軟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售帶來了契機(jī)。
“這次以抑制投資性住宅產(chǎn)品為核心的房地產(chǎn)新政出臺之后，一些資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)。”易鋪網(wǎng)首席執(zhí)行官陳健明對記者表示，顯然目前住宅市場投資因政策導(dǎo)向而驟然降溫之后，商業(yè)地產(chǎn)被普遍看好并不斷升溫，因此商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場迎來投資契機(jī)，部分嗅覺靈敏的開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)，尤其是此前在京城備受爭議的投資性的商業(yè)地產(chǎn)開始頻繁推廣。目前位于主要交通干道的路牌廣告中，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳明顯增多，每個(gè)項(xiàng)目都將其投資回報(bào)率在突出的位置加以體現(xiàn)。
「結(jié)果」
投資性商業(yè)地產(chǎn)仍風(fēng)險(xiǎn)重重
“從投資角度看，目前住宅用房的投資回報(bào)率基本上在3％－5％，而商鋪的投資回報(bào)率可以達(dá)到8％左右，對居民閑置資金具有相當(dāng)?shù)奈Α！北本┲性禺a(chǎn)市場研究總監(jiān)徐成峰說。但目前京城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依舊存在結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，也就是說從市場的需求角度來講，商業(yè)地產(chǎn)需求還是非常大，但是市場開發(fā)的很多商業(yè)項(xiàng)目卻是無法按照市場需求進(jìn)行建設(shè)。
根據(jù)市建委公布的數(shù)據(jù)，北京市2004年前11個(gè)月商業(yè)用期房批準(zhǔn)預(yù)售面積160.3萬平方米，商業(yè)用現(xiàn)房竣工面積133.1萬平方米，共計(jì)293.4萬平方米，實(shí)際銷售面積共計(jì)94萬平方米，二者差異巨大。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2005年北京商業(yè)用房的施工面積約在700萬平方米左右，新開工面積約在300萬平方米左右，竣工面積將達(dá)到170萬平方米，加上市場上的存量，今年北京的商業(yè)用房總供應(yīng)量將接近500萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場的需求。
“顯然并非所有承諾回報(bào)的投資性商業(yè)地產(chǎn)都具有良好的投資前景。”北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理蘇文這樣指出，目前他已經(jīng)代理多個(gè)承諾投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)，他分析說，購買承諾投資性的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要有所選擇，因?yàn)榇饲熬┏浅霈F(xiàn)多個(gè)承諾投資回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)因其經(jīng)營不善而出現(xiàn)無法兌現(xiàn)銷售承諾的現(xiàn)象。
■業(yè)內(nèi)建議
新建商業(yè)難實(shí)現(xiàn)承諾回報(bào)
投資人應(yīng)選擇有穩(wěn)定經(jīng)營收入的投資產(chǎn)品“事實(shí)上，目前京城房地產(chǎn)市場中正常的商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)一般在8%左右，但前提是該項(xiàng)目是一個(gè)經(jīng)營相對成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最初一般很難通過收入來實(shí)現(xiàn)其所承諾的投資回報(bào)。“至少需要2年到3年的時(shí)間才可以將一個(gè)項(xiàng)目市場氛圍培養(yǎng)起來。”蘇文這樣指出，在選擇房地產(chǎn)投資理財(cái)?shù)耐瑫r(shí)，不要忽略了對風(fēng)險(xiǎn)的把握及考慮。
所以在選擇承諾投資回報(bào)的投資性產(chǎn)品時(shí)，首先要選擇一個(gè)具有穩(wěn)定經(jīng)營收入的產(chǎn)品。權(quán)衡一個(gè)投資理財(cái)產(chǎn)品在經(jīng)營上是否具有安全保障，應(yīng)該先了解其經(jīng)營狀況，一方面是經(jīng)營現(xiàn)狀，另一方面是經(jīng)營前景。比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰當(dāng)，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)是否優(yōu)秀等等。如果遇到還沒有投入經(jīng)營的理財(cái)產(chǎn)品，也應(yīng)對該項(xiàng)目的未來經(jīng)營狀況有個(gè)最起碼的判斷。
新京報(bào)
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