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      稅法知識之房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)費用

      時間:2024-08-18 01:29:59 注冊稅務(wù)師 我要投稿
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      稅法知識之房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)費用

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      稅法知識之房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)費用

        房地產(chǎn)開發(fā)流程大體上包括:

        (一)開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點。

        (二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步。政府是否批準(zhǔn)此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。

        (三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步。土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是最關(guān)鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

        (四)項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步。根據(jù)項目的規(guī)模,設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書,委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計,然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進(jìn)行審查,確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后,建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

        (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權(quán)后的第一步。在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,進(jìn)行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實施工作。

        (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步。籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權(quán)后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款。

        (七)建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法。工程項目招標(biāo)投標(biāo)制,是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo),房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

        (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步。為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗線,并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行,開發(fā)商只控制最后的管理權(quán),即保持對監(jiān)理單位的'有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產(chǎn)市場。

        (九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件,開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時,進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn),取得銷售許可證。

        (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步。


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