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城鎮(zhèn)土地分等定級
導(dǎo)語：土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優(yōu)點(diǎn)而對于另一類投資者來說則是缺點(diǎn)。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養(yǎng)殖業(yè)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。
第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等定級概述
1、土地分等定級的含義和對象
(1)土地分等定級的含義
是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象
城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地
2、土地分等定級與土地估價的關(guān)系
(1)兩者的概念實(shí)質(zhì) (2)兩者的關(guān)系
土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
3、土地分等定級體系與方法
(1)土地分等定級體系：城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級
(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法
采用多因素綜合評價法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評價法的常用公式
城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟
4、土地定級原則
(1)綜合性原則;(2)主導(dǎo)性原則;(3)地域分異原則;
(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結(jié)合原則
第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法
1、土地分等程序
(1)開展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作
(2)進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化
(3)計(jì)算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別
(4)驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別
(5)編制城鎮(zhèn)土地分等成果
2、土地分等資料收集與調(diào)查
包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。
3、土地分等因素因子分值計(jì)算
(1)土地分等因子分值計(jì)算的基本原則
(2)土地分等因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化公式
土地分等因子分值計(jì)算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。
(3)涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計(jì)算
a.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計(jì)算;b.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計(jì)算;c.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計(jì)算
4、土地分等對象的綜合分值計(jì)算和等別劃分
(1)土地分等對象的綜合分值計(jì)算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計(jì)算是在因子、因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進(jìn)行。
城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進(jìn)行
開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則
(2)土地等別的驗(yàn)證
a.采用聚類分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占90%以上
b.采用市場資料分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占50%以上
c.土地等別驗(yàn)證的基本思想
(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定
城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：
a.行政建制協(xié)調(diào)原則;b.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則;c.近鄰平衡原則
城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項(xiàng)
(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法
跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡
市轄區(qū)土地等劃分
(一)土地定級程序
1、編寫土地定級任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備;2、收集資料
3、資料整理及分值表的編制 ;4、權(quán)重確定及因素選擇;5、土地定級單元的劃分
6、土地級別的確定;7、土地收益、地價測定;8、面積量算及土地級別圖的編制
9、土地定級報告及成果驗(yàn)收歸檔
(二)城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查
包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。
(三)因素分值計(jì)算
城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進(jìn)行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點(diǎn)、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。
掌握幾個概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(f)、單元總分值(s)
1、因素分值計(jì)算原則：5個原則
2、因素分值計(jì)算方法
(1)因素對土地質(zhì)量影響方式及類型
根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類：點(diǎn)、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。
點(diǎn)、線狀因素的兩個特征：所依附客體多為點(diǎn)、線狀形態(tài)分布;有外溢影響面狀因素的兩個特征：所依附客體分布面積較大，基本無外溢影響
(2)面狀土地因素分值計(jì)算方法
ei=100(xi-xmin)/(xman-xmix)
(3)點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法
求相對功能分——計(jì)算其作用或平均影響范圍——計(jì)算各相對因素距離上的因素作用分
一般常用的計(jì)算模型有線性和非線性兩種：
線性模型表達(dá)公式：e=f•(1-r)
非線性模型表達(dá)公式：e=f(1-r)
3、商服繁華影響度的作用分值計(jì)算
(1)商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標(biāo)分析
商業(yè)服務(wù)可劃分為4級，商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。
(2)繁華影響度分值的計(jì)算與疊加
4、道路通達(dá)度作用分值計(jì)算
(1)道路通達(dá)度指標(biāo)分析 (2)道路通達(dá)度的分值計(jì)算
5、公交便捷度分值計(jì)算
(1)公交便捷度分析 (2)公交便捷度的分值計(jì)算和修訂
6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計(jì)算
7、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計(jì)算
(1)衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型 (2)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計(jì)算
8、公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計(jì)算
9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計(jì)算
10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計(jì)算
(四)單元劃分及取樣
1、土地定級單元的概念 2、單元劃分的原則 3、確定單元界限的原則
4、單元大小的要求
5、單元的劃分方法
包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法(固定、動態(tài))、均質(zhì)地域法
6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣
常用方法有以點(diǎn)代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)
(五)單元總分值計(jì)算與土地級別劃分
1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律(土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān))
2、土地質(zhì)量與土地級別
3、單元總分值計(jì)算(采用因素分值加權(quán)求和法)
4、土地級別劃分
初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計(jì)的聚類——判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法
(六)土地收益測算與級別確定
1、土地收益測算的原則
(1)土地收益測算的原則
(2)利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進(jìn)行土地收益測算
(3)利用宗地地價測算土地級別收益
2、土地級別的最后確定
采用多因素分值加權(quán)求和計(jì)算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進(jìn)行驗(yàn)證，然后將土地的級別進(jìn)行修定和歸并，最后確定土地級別。
(七)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法
分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進(jìn)行。
1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查
2、規(guī)劃模擬定級
與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。
3、規(guī)劃修正定級
(1)規(guī)劃修正定級的基本要求
(2)規(guī)劃因素影響的量化方法
點(diǎn)、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;
(3)規(guī)劃折扣系數(shù)的確定
參數(shù)涉及規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和貼現(xiàn)系
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