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提高物業(yè)管理服務質(zhì)量的重要性
導語： 物業(yè)管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。
10月30日，家住淮安市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)盛華心港灣小區(qū)的張先生與小區(qū)保安起了爭執(zhí)。
當天上午9點多，張先生開車外出，經(jīng)過小區(qū)大門時，物業(yè)放下道桿，要求其繳納2014年至今的停車費。張先生拒絕后，雙方發(fā)生爭執(zhí)。一個多小時候后，在警方的協(xié)調(diào)下，張先生得以出門。當天中午12點左右，張先生的妻子下班開車回家，又被保安堵在大門口不給進。
張先生認為，進出小區(qū)是業(yè)主最基本的權利，物業(yè)無權不讓業(yè)主進家門，他保留追究物業(yè)公司不當行為的權利。同時，張先生質(zhì)疑，小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂合同時并不具備從事物業(yè)管理服務的資質(zhì)，那么，簽訂的物業(yè)合同是否有效呢?
業(yè)主質(zhì)疑
簽訂物業(yè)合同的日期是2014年8月8日，可物業(yè)拿執(zhí)照的日期是2014年9月30日，獲得暫定三級資質(zhì)的日期是2015年6月1日。這合同有效嗎?
張先生告訴記者，他不愿交納停車費的原因，是因為他認為物業(yè)資質(zhì)不合法。張先生告訴記者，2014年8月8日，小區(qū)業(yè)委會引入藍庭物業(yè)服務有限公司管理小區(qū)。近期，在小區(qū)業(yè)主要求下，該公司將其成立日期、服務資質(zhì)和與業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同進行了公示。
從公示的材料中，張先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的生效日期為2014年8月8日，而物業(yè)公司工商營業(yè)執(zhí)照上的日期卻是2014年9月30日，由此，張先生質(zhì)疑，該物業(yè)公司在未依法成立之前即簽訂服務合同，該合同是否真實有效呢?
張先生還發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)公司在2015年6月1日才獲得由住建部門頒發(fā)的暫定三級資質(zhì)，由此，張先生再次質(zhì)疑物業(yè)公司在2014年8月8日至2015年5月31日期間，在沒有任何資質(zhì)的情況下，如何依法提供物業(yè)服務，如何保障物業(yè)質(zhì)量?
物業(yè)回應
因公司名稱變更，導致執(zhí)照日期晚于合同簽訂日期。業(yè)主的質(zhì)疑是誤會，藍庭物業(yè)公司經(jīng)理王南庭表示，張先生的質(zhì)疑是誤會，他曾于2009年注冊過一家名為業(yè)豪的物業(yè)服務公司，此次只是更名。王經(jīng)理還表示，他正與張先生協(xié)調(diào)處理交費事宜。
小區(qū)業(yè)委會主任左彥章也表示，藍庭物業(yè)公司在物業(yè)服務合同簽訂之前就存在，2014年9月30日才拿到工商營業(yè)執(zhí)照是因為公司名稱變更，至于變更原因他表示不清楚。
“我們簽訂的合同在街道都有備案，是有據(jù)可查的。”左彥章認為，簽訂的物業(yè)服務合同是有效的，業(yè)主應該繳納停車費。
律師說法
物業(yè)無權阻攔業(yè)主進出小區(qū)，至于業(yè)主是否需繳納停車費，律師有不同看法。對于張先生的質(zhì)疑，律師是如何評價的呢?記者咨詢了兩位資深律師，他們的觀點也有所不同。
江蘇天哲律師事務所田竹律師表示，張先生認為物業(yè)服務合同有問題，可以與小區(qū)業(yè)委會交涉，而非與物業(yè)直接發(fā)生爭執(zhí)。如果張先生對物業(yè)服務無異議，那么自2014年8月8日，物業(yè)進駐小區(qū)之后，物業(yè)公司確實提供了客觀的、具有勞動價值的服務，從服務有償?shù)慕嵌戎v，張先生應該繳納自2014年8月8日以來的停車費。對于物業(yè)公司無資質(zhì)、物業(yè)服務合同有問題一事，張先生可以向相關部門反映物業(yè)公司的違法行為。
江蘇冠譽律師事務所唐衛(wèi)東律師則認為，物業(yè)服務公司沒有成立直接影響到合同的法律效力，從法律角度講，張先生有權拒交停車費。不過，唐律師也表示，物業(yè)公司確實提供了物業(yè)服務，從情理角度而言，又有給予一定費用的要求。
對于物業(yè)公司將業(yè)主擋在小區(qū)門外的做法，兩位律師均表示此舉極為不妥，業(yè)主進出小區(qū)是業(yè)主最基本的權利，物業(yè)公司不得以任何理由也無權剝奪這項權利。此外，兩位律師建議，業(yè)委會作為業(yè)主的權利維護者，應該對出現(xiàn)的矛盾做出進一步澄清和解釋。
資料鏈接
根據(jù)我國及江蘇省有關物業(yè)企業(yè)管理資質(zhì)的法律法規(guī)，目前，物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。三級資質(zhì)為物業(yè)企業(yè)起步資質(zhì)，而暫定三級則意味著其物業(yè)從業(yè)資質(zhì)的有效期只有一年，在一年到期前三個月，需要到相關部門申請辦理正式的三級資質(zhì)，取得正式三級資質(zhì)后才可以繼續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理項目。
根據(jù)國務院2003年第379號《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，承擔賠償責任。
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