創(chuàng)業(yè)視商業(yè)氛圍如何選小商鋪

創(chuàng)業(yè)視商業(yè)氛圍如何選小商鋪

　　“個人的投資行為一般以小型商鋪為好。”杭州正合投資管理有限公司投資顧問李紹格提醒。商鋪投資要有超前意識，新建市場、新開發(fā)城區(qū)商鋪值得關(guān)注。一般來說，新建市場的出售價位相對較低，而新區(qū)的發(fā)展勢頭不可小視。

　　投資小型商鋪，首當(dāng)其沖要考慮所選地區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈。如人口密集度與結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等。一般來說，商業(yè)圈半徑在250-500米之內(nèi)為核心圈層，而與公共交通線路相連通的城鎮(zhèn)區(qū)域為影響圈層。不同的商圈層性質(zhì)及發(fā)展程度，會直接影響未來店面的收益水平和場地租金，特別是已經(jīng)形成特種購物環(huán)境的商業(yè)街，最為搶手。另外，政府對未來商業(yè)中心規(guī)劃動向也是投資者值得關(guān)注的參考因素。

　　“相比股市，投資小型商鋪收益多、風(fēng)險少。”李紹格對商鋪投資十分看好，他表示，商鋪可以升值，只要看準(zhǔn)商鋪，其升值量會隨時間的拉長而增大。即使不用于開店，商鋪還可通過轉(zhuǎn)租方式獲取租金。

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　　不過，前景再美好的商鋪投資，也可能存在風(fēng)險，如投資人謹(jǐn)慎認(rèn)為的那樣，商鋪投資也有諸多需要注意的問題。商鋪對環(huán)境非常“敏感”，投資者只有對商鋪未來環(huán)境深入了解，才能保證日后升值。

　　首先，用作經(jīng)營的商鋪，街鋪所處的位置一定要交通便利，人流量大而有針對性，其中，休閑人流的價值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，因此商業(yè)中心、娛樂中心的人流價值高于地鐵通道內(nèi)的。杭州最典型的例子就是武林路，兩車道雙邊型街鋪的商業(yè)氛圍比很多寬闊馬路旁的商鋪好。

　　即便同一條街，位置也有區(qū)別，街角上的鋪位是首選，因為街角匯聚四方人流，而人流的立足時間長。另外，處于人流進入的街兩端商鋪，同樣客流高密度、長時間停留。“商業(yè)街的中部是死角，容易分散客流、降低消費者的購物興，不適宜投資。”李紹格舉例說，延安路體育場路到鳳起路段的人流明顯比鳳起路到慶春路之間的人流量大，原因就出于此。

　　而對于投資商鋪者，開發(fā)、銷售、招商同時進行的商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)慎重選擇。這些物業(yè)通常用遠(yuǎn)景規(guī)劃、高回報率來吸引投資者。但事實上，開發(fā)商已在商鋪的銷售價格中把對投資者的回報作為成本考慮在內(nèi)，養(yǎng)鋪時實際租金低，高額回報無法及時兌現(xiàn)，造成大多數(shù)投資者資金被套牢。“投資最主要看它的長期收益情況。”李紹格解釋，商鋪周邊商業(yè)狀況穩(wěn)定的前提下，租金是平穩(wěn)上升的，升到最高點后會呈直線發(fā)展，租金也呈現(xiàn)這樣的走勢，所以售價已達(dá)到頂峰的商鋪投資價值不大，不如投資租金和價值都處于起始階段的商鋪。另外，投資者不能只從租金角度選擇租客，而應(yīng)對租客的資質(zhì)、背景、業(yè)態(tài)以及履行能力進行考察，盡量選擇“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得長期的有保證的租約。